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WORD 格式 .分享 看商业：万达金街生存状况大调查 2014-05-06 郑州商业观察 “18 个月一座万达广场”， “一座万达广场一个新城市中心”， 在过去数年间， 万达的扩张速度和品牌影响力， 成就了其中国商业地产的霸主地位。 但高速成长 的背后，被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。 目前，全国万达金街都普遍出 现出租难现象，例如泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。 ★各方专家解读 运营管理没跟上 还处于培育期阶段 精品 .资料 WORD 格式 .分享 首先，万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大， 这么大的商业体量与 城市人口消费能力是否匹配， 是二三线城市常容易出现的问题。 并且，万达金街 之所以会出现这些问题， 在于管理没有到位， 把重心都放到了自持物业上， 对于 散售物业没有相应的招商运营。 再者，大型商业街有一定的预热阶段， 任何一个 商业地产项目都要经历市场培育期，在这期间，商业街的业态会不断整合更替， 经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。 体验型业态迎合有限 难承受高昂租金 以目前万达自持商业来看， 体验型消费容易吸引最多的消费群体。 从顾客角度考 虑，例如餐饮之类的体验型业态， 是每个来万达广场顾客的必须消费项目， 但这 些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模， 万达金街独立门店较难迎合这一 需求。虽然可以通过整合大量店铺来运作， 但是目前整体行业已非高利润， 承受 能力有限，难以应对高昂的租金。 体验不如商场 金街繁荣有难度 精品 .资料 WORD 格式 .分享 本质上还是一个业态规划的问题， 金街和旁边的购物中心存在一定的竞争， 但与 之相比没有优势可言。第一，购物中心作为万达商场的主体，本身就非常大，购 物者会有一个“疲劳时间”，逛完之后，已经没剩多少力气再去逛金街 ; 第二， 从购物环境上讲，夏天没有空调，冬天没有暖气，体验上还是在商场里边更好。 所以金街的繁荣有一定的难度，除非有特别吸引人的点。 商业模式没有对错 商圈形成需要积淀 万达金街出现问题， 背后体现了商业地产快速发展的困境， 商圈的形成本身是需 要自然的积淀和淘汰， 并不是靠“规划”就能一步到位， 就算有一个更大的商业 开发商来开发运营，想要做好，也还是需要时间，需要人流、商家以及消费习惯 持续不断的积累和转变。 在大商场旁边做一些酒吧街或者休闲上的配套， 在规划 上是没有问题的，例如在泉州，中山路、九一街等传统街区也能取得成功，因此 更核心的问题， 还是在于后期的营运能否得到消费者和商家的认同， 这是一个商 圈、商家、消费者相互博弈的过程，需要时间来检验，从来没有谁能凭空创造出 一个商圈。 定位模糊 资源未充分利用 精品 .资料 WORD 格式 .分享 第一，万达金街本土区位定位模糊， “金”字在商圈内没有做到符合本土市场业 态细分；第二，市场定位模糊，这种复制模式前提要在充分市场调查的基础上， 不能只停留在简单的宏观面， 更应该注重微观面； 第三，规划未做到与现有资源 充分利用；第四，品牌固然重要，还是提醒消费者和投资者，外来的和尚再会念 经也要结合自身投资能力和本土区域投资眼光进行考量。 缺乏统一招商 统一运营 万达金街为了提高售价， 没有招商就进行出售， 造成后期运作不到位。 而业主以 个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相 比。类似的由自主招商模式在全国多个万达金街项目都有出现， 为了让售价达到 预期，在未规划定向业态招商的情况下就出售， 造成后期的一系列招商难情况出 现。万达占据了主要的业态范围， 如果调整一下， 还是可以与商业中心达到互补 的。 业主对租金期望过高 租售价不成正比 借助于万达广场的名气， 万达金街业主自主招商时， 因为购买的商铺售价较高的 原因，考虑到投资回报率的问题， 不愿意把商铺低价出租。 金街业主应该降低租 精品 .资料 WORD 格式 .分享 金期望值，考虑在较短时间内形成商业成熟氛围， 先提高开业率再考虑未来的业 态转变及提高租金。 没有留业态空间给金街 万达广场在其自持有的商场内， 业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。 几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街， 导致其生存空间狭小。 商业中 心与金街之间没有打开足够的衔接通道， 客流没有从室内导向室外， 这也是金街 后续经营困难的原因。 ★探访： 3 个城市， 5 座万达广场金街现状 精品 .资料 WORD 格式 .分享 广州白云万达广场金街 白云万达广场天幕步行街也称为白云金街，呈 U 字型环绕着室内的商场， 2010 年 12 月 17 日开业。 精品 .资料 WORD 格式 .分享 相对于商场， 白云金街经营生存状况却是另一番景象， 无论是工作日内， 或是周 末，捧场的人是少之