4月厦门商业地产策划定位与招商、租务管理.ppt

商业地产策划定位与招商、租务管理;;课程目标;第一部分;案例;2、商业地产6大关键点：定得准、画得对、招得进、卖得出、管得好、 活得了。;商业地产6大关键点;风险规避;（一）建筑设计与市场定位脱节 （二）前期招商与后续经营的脱节 （三）商业地产规模与商业发展水平脱节 ;（一）建筑设计与市场定位脱节; 不良影响： 市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平 在使用中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便，降低了效率 不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅度改造物业， 从而造成了人、财、物的严重浪费;（二）前期招商与后续经营的脱节 ;（三）商业地产规模与商业发展水平脱节;（一）房地产公司是一个项目性公司 （二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一 （三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才 （四）商业地产商资金紧缺 （五）缺乏完善的商业网点规划 ;（一）房地产公司是一个项目性公司;（二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一;2.我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。;（三）房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才 ;项目选址 立项 规划 招商 设计 建设 运营 管理;;;（一）减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力 （二）商业地产开发项目发展后劲不足 （三）降低了商业资源整体配置效率 ;;采用分割出售的方式，缺乏整体观念 不考虑经营项目或商品品种、档次 大型购物中心经营及布局无序、无特色 项目交叉重复，杂乱无章 服务功能残缺 没有良好的企业形象和效益 小经营户经营假冒伪劣产品，严重影响 到整个项目的形象和口碑;;（三）降低了商业资源整体配置效率;;加快既懂地产又懂商业的 复合型商业地产人才的培养;购物中心的建设，必须考虑到经济发展的需要 人均收入在1000美元以下左右的城市不要考虑购物中心建设问题。 人均在1000到3000美元可以进行试点。;3、商业地产同住宅地产的本质区别？;商业+地产+知识=商业地产 商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营，不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。;;健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）;超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万;底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）;;规划层面 不同;商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域 商业服务的客户规模远大于住宅业主——一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主 需要研究投资者需求——除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣 需要研究各业态商家——商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益;;;;区别1：商铺定位首先要界定最终用途 商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先界定;;二、商业地产十大定位;如何进行商业市场定位;[ 项目立地条件研究 ];[ 项目经济环境的分析和生活结构研究 ];[ 区域城市结构调查与城市发展规划调查 ];[ 商业发展规划和政策研究 ];[ 辐射区域的确定和零售业结构研究 ];[ 竞品及典型性案例研究 ];[ 消费者消费行为的调查与研究 ];市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨 笼统说，或通俗地说，定位手法有两大风格;;如何进行商业业态定位; 初步业态规划;项目初步经营业态比例试算方法：;项目业态定位最终确定：;; 价格定位的重要性;市场比较法;区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价;;市场比较法确定项目价格均值：;1. 精确测算;三、商业地产项目规划解析;;商业设计的误区——常见的设计误区;误区一：外观设计综合症;误区二：平面布置综合症;v;误区四：忽视前期商业定位与规划;设计应遵循的商业原则;原则一：土地的高强度开发 ;原则二：便捷的外部交通诱导;原则三：高效的内部人流组织;原则四：重估楼层价值体系;原则五：创造高附加值空间;原则六：商业建筑本身就是广告系统;原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质;原则八：设计具有社区活力的城市公共空间;四、商业地产项目阶段流程解析;1、全流程展现（实战案例解析