万科上海6#地块项目定位篇.ppt

VANKE COMMERCIAL AND OFFICE PROJECT ON BLOCK 127, PUJIANG 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 本案 周边已有商业区： 莘庄仲盛商业中心 莘庄镇区街坊商业已经成熟。6家卖场能满足居民的生活需求。仲盛商业中心将于年底开业，集百货、娱乐、家居等业态于一体，将成为我区社区商业新亮点。  梅陇春申社区商业中心 包括已建的春申社区购物中心（大润发）、在建的梅陇新都会广场和拟建的春申景城商务区。主要业态有大卖场、餐饮及药房、服装等，满足周边居民需求。同时，含办公、酒店、餐饮、娱乐、健身、购物等多种功能为一体的商务区。  颛桥好爱休闲广场 好爱休闲广场不仅成为了为周边别墅小区及普通社区配套的社区商业中心，休闲、娱乐、餐饮等多种功能也使其向周边地区形成辐射效应。江川置业广场 该区域现有商业建筑面积4.6万平方米，主要业态包括大卖场、家居卖场及餐饮，满足了江川及周边地区居民的生活需求。 浦江镇的社区商业 易初莲花提供当地居民生活必需消费，北江燕路中华老字号一条街初具雏形，满足居民基本生活需求的网点已形成。谈家港、鲁汇等老镇区商业网点较多，业态齐全，集镇商业特色明显。  中心城区商业 如右图所示： 我们可以看到规划中的商业活动区离我们本地块较远 本地块紧靠主要交通轴线旁 我们建议本地块打造个性化创意商业产业区 区域商业业态定位 创意商业地产的概念 创意产业最早源自英国，其概念在世界上许多国家被沿用发展至今。所谓的创意地产概念，则是地产＋创意产业的模式，核心是一种新型的商业地产运作。所以创意地产目前基本上都是商业地产项目，但与传统商业地产所不同的是，创意地产更注重文化的建设，是在传统商业地产的基础上进行创意加工。“创想就是随时在工作，又随时不在工作。”这是某创意地产的宣传标语，它很好地诠释了创意地产中“工作无处不在”的理念。 从运作模式来看，创意地产主要通过商业地产范畴内的商铺、商业街、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或销售的方式，提供给从事创意产业的个人或者机构单位。创意地产或通过老建筑文化资源的发掘，或通过新建筑文化形态的创新，塑造创意地产的灵魂。作为产业发展高级阶段的普遍趋势，创意产业是在制造业充分发展，服务业不断壮大基础上形成的新兴产业，不仅可以大力提高产业附加值，也将对经济增长、产业结构、城市发展和城市功能带来长远影响。 区域商业业态定位 创意商业地产第一阶段：旧城改建 创意商业地产第二阶段：城市新建 创意商业地产第三阶段：特色与主题 区域商业业态定位 业态形式1：创意商业－打造浦江镇高端的特色商业街 业态形式2：大平层－针对市场需求而推出的全新产品 业态形式3：配套商业－专门服务北区别墅的配套商业 提议一：艺术区、视觉商业区 一个艺术区、视觉商业区、共融共存的商业业态。单独的形式是很难形成联动的作用，都很难维持艺术的氛围。对于我们来说我们有目的、有意识的进行混搭。艺术区这块我们使用低成本的方式，让艺术家成为他的工作区和生活区域，形成艺术家比较喜欢的氛围，而且给他们创造低门槛进入的氛围。 提议二：创意型酒店和配套 我们的模块是设计和商业。主要是由设计型酒店、公寓型酒店、艺术型酒店，还有一些大的品牌进驻。这三个区域实际上融合在一起的。我们这里有艺术家，就会有创意产业入驻的园区，还有形成商业上的活动。会有很多人喜欢在这个区域里逛，那么会有一些相关的文艺创意产业。所以形成了一种商业氛围之后，我们很大的一个区域是商业的店铺，大家在这上面可以有餐厅、SPA、休闲、娱乐，当然是非常带有创意、设计性、体验式的行业，我们才会欢迎它入驻。 提议三：娱乐之中的教育体验 说到给商业房地产带来创意和概念的话，这里有一个例子，就是我们要考虑到，你的客户现在越来越重视的是娱乐之中的教育体验，比如说现在国内外都比较流行攀岩墙，做了这么一个有特色的东西在购物中心里面，自然而然就给你的项目带来非常独具一格的吸引，同时它本身又具有很强的社会意义，能够带动很强的社会效益。 艺术品商店（画社、收藏品店） 特色办公品商店（品位书店、艺术办公家具、汽车用品店） 特色商务休闲餐饮（艺术商务咖啡店、商务餐厅） 艺术+商业风格 (Art commerce Mode) 项目定位Objective 高尚餐饮 国际品牌专卖店 广场咖啡 休闲酒吧 商务+休闲模式 　 　休闲服务业 造型设计＆美容SPA 瘦身、瑜珈 特色休闲吧 休闲+服务模式 (Fashion Time Mode)