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物业设备设施巡查要点 随着社会的发展，物业设备设施复杂程度越来越大。同时也要求设备管理人员掌 握更多的知识和技能才能管理好物业的设备设施。现在把设备设施巡查要点做一个总 结。 为确保设备的性能良好， 正常高效运行。各专业维修保养运行人员必须做到 ‘三 严’‘ 四会’。设备达到‘三干净’ ‘四不漏’‘五良好’。 ‘三严’： 1、 严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线 缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。 2、 严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值 班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节 省能耗和物耗。 3、 严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整 详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。 ‘四会’： 1、 会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取 得本专业上岗证书和一定的等级证书。 2、 会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观 正常，内部功能良好。 3、 会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。 4、 会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法， 能准确及时地修复。 ‘三干净’：设备干净、机房干净、作业场所干净。 1 ‘四不漏’：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。 ‘五良好’：性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。 设备、设施巡查主要从以下各主要系统设备房处为重点，主要有 1 变压器房 2 高低压配电房 3 发电机房 4 电梯机房 5 生活水泵房 6 消防水泵房 7 空 调主机房 8 空调风机房 9 消防气体间。 变压器房巡查要点 房间巡查要点： 1、 室内温度不超过 35 度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机 降温的需要装设空调。 2、 室内湿度在室温 30 度以上时不得超过 85%，否则需要除湿处理。 3、 室内墙面、地面干净整洁。 4、 进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内 有充足的照明满足巡查和维修需要。 5、 室内空气清新定期送排风。 6、 门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。 7、 室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。 8、 设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。 9、 上墙制度、文件齐全。 变压器机附属设备巡查要点： 10、 变压器密闭外罩良好，附属设施齐全，不自带外罩的变压器隔离护栏完好。 11、 变压器震动和电磁噪声在允许范围内，没有异音。 12、 变压器温度在规定允许范围内，超过 90 度要密切关注并采取降温措施。 2 13、 变压器的二次侧电压在 400 伏以内但不能低于 380 伏. 二次侧电流在额定电 流以内。 14、 变压器各部位外观应没有变色焦糊状。 15、 变压器没有绝缘糊焦味。 16、 每年年度保养要停电检查电绕组的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。 高低压配电房巡查要点 房间巡查要点： 1、室内温度不超过 30 度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内 不能通过风机降低温度的需要装设空调。 2、室内湿度在室温接近 30 度时不得超过 85%， 否则需要除湿处理。 3、室内墙面、地面干净整洁。 4、进门上方有三或五瓦的长明节 能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。 5、 保持室内空气清新定期送排风。 6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。 7、室 内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。 8 设备巡查记录本、外 来人员出入登记本悬挂在进门的右边。 9、上墙制度、文件齐全 10 墙上要有准确清晰 的配电系统图。 高低压配电柜巡查要点： 1、电配柜的电压在 400 伏以内但不能低于 380 伏. 电源 进线电流在额定电流以内。 2、配电柜内设备应没有变色焦糊状。 3、配电柜内没有绝 缘烧糊焦味。4、开关通过电流接近额定值时要分析与关注。 5、配电柜没有异常声响 6、 检查高压配电柜旁直流屏，看显示参数是否正常。 7、查看低压电容柜是否正常，无功 补偿功率因数不低于 0.95 并且运行在自动状态。 8、定期用远红外测温仪测量低压母 线接头，温度不能超过 60 度，否则需要采取措施改进。 9 每年年度保养要停电检查母 线、开关等的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。 上墙文件：《设备房管理作业指导书》 、《低压配电系统操作及保养作业指导书》必须指 3 定责任人、应当悬挂或备有低压配电系统图，各开关应注明线路去向，并与系统图对 应；各配电柜内应当有二次线路图。 保养记录：《设备保养计划》 、《变压器保养记录表》 、《设备（设施）维修记录表》 、《低 压配电系统运行