无锡新湖区雪浪项目定位及可行性报告.ppt

地块 地块 融科 玖瑞尚城 绿城 玉兰花园 融科 玖玖城 万科 信成道 魅力 万科城酩悦 融创 熙园 核心区域与重点竞争区域典型项目成交客户中，80-100平的首置型、120-140的首置及首改型客户最多，分别占25%，160平以上的再改型客户也能占到21%的成交比例； 与其他区域不同，蠡湖、太湖新城区域项目多以中高端为主，首置、首改、再改型客户比例接近。 面积段 比例 客户类型 客户分析 80㎡以下 5% 首置 年龄多在30岁以下，包括拆迁人用的较年轻者、周边乡镇初次置业者、产业导入的工作人员等。 80-100㎡ 24% 首置 100-120㎡ 19% 　首置或首改 年龄多在40岁以下，多为地缘性客户、产业及教育导入型中端客户及少量市区改善型客户。 120-140㎡ 24% 　首置或首改 140-160㎡ 7% 首改或再改　 有一定积蓄，包括地缘性客户、企业中高层管理人员、公务员、市区中端客户等。 160㎡以上 21% 　再改 　 多为事业成功人士，年龄多在35岁以上，以追求品质和地位为目的，多为周边私营业主、市区高端客户及公务员等。 客群分析—住宅—特征分析 客户类型 客户特征 需求 需求面积 来源 高端客户群体 大私企业主 无锡本地人居多，年龄多在40-50岁之间，企业主学历不高，多为初中文化 自住：独立/联排别墅 300-500平米 市区高端客户 企业高管 政府官员 中高端客户群体 中小私企业主 中小私企业主创业不久，多为本地人，企业中管及高级公务员中有部分外地人年龄多在30-40岁之间，文化层次相对较高 自住：叠拼/复式/大平面洋房 130-300平米 滨湖区 高级公务员 泛公务员 企业中高管 中端客户群体 普通公务员 年龄跨度平均化，25-40岁均有，普通公务员多居住于城镇中心，企业白领部分住在工业区周边，本地人换房选择周边或城区 自住：高层、小高层房源 80-120平米 雪浪镇周边初次置业者，产业导入客群 企业白领 周边本地人 核心客户锁定：雪浪镇及周边产业导入型客群 客群分析—住宅—特征分析 1、面积需求在80-120㎡左右，对于房子总价敏感； 2、关注户型实用性，希望有空中花园赠送； 3、对于主卧室朝向有一定需求，希望房间尽量朝南； 4、卧室尺寸及开间希望能够做大，增加居住舒适性； 5、安置区居民有较强烈的改善居住环境，落实产权的需求； 6、对住宅价格期望值不高，并对开发商品牌实力持关注。 客群分析—住宅—小结 第七部分 产品定位 1、 商业体量研判 2、 商业定位原则 3、 商业定位 4、 住宅定位 基本要素 区域性商业区 社区性商业区 邻里性商业区 规模（㎡） 36000-150000 10000-36000 1800-9000 辐射圈内人口 ３0万以上 5万以上 居住人口 5000以上 辐射半径 半小时车程 15分钟车程 步行15分钟内 产品定位—商业体量研判 从运营角度，商业规模宜控制在36000平米以下。 从销售利润角度，商业规模可以是适当增加20%—30%。 项目地块分散，如某一地块设立集中式商业+住宅，则该地块住宅品质大为下降。如某一地块为纯商业，商业体量又过大。因此，项目商业应以沿街底商为主。 一：符合本土实际 ——镇区中心属性，未达城市级影响力 二：符合城市发展方向 ——新城发展，老镇区改造提升仍有较大潜力 三：符合商业业态发展趋势 ——无锡商业市场竞争激烈，客户成熟 四：差异性原则 ——避免与周边商业同质化竞争 五：适度前瞻性 ——项目在一段时间内在区域保持领先 六：市场导向原则 ——满足购物、休闲、娱乐、教育需求成为消费导向 七：最适合发展模式 ——开发商新进入行业，缺乏开发品牌 八：顺应客户心理原则 ——客户认为该做什么，尽量不去逆反客户心理?? 产品定位—商业定位原则 既考虑商业定位合理性，又要兼顾利润的最大化。 社区型商业街 产品定位—商业定位 主要构成包括—— 社区底商配套：建议以社区配套商业，洗衣店、水果店、蛋糕店等 中型超市（可选）：考虑到超市建造后变现能力弱，不宜规模过大，如在开发商有一定资金的情况下，可以引进； 商业街：满足小百货、餐饮、休闲、娱乐、教育、亲子功能。 主力刚需部分改善的中档住宅 产品定位—住宅定位 外立面：具有艺术特色与美感，材质造价不高。 景观：300—500元/平米，具有一定情调。 户型：面向刚需客户，落户需求客户，当地居民改善居住的中小户型为主。 停车位：满足基本要求。 第八部分 规划模拟 1、 规划草图 2、 A地块指标模拟 3、 B地块指标模拟 4、 C地块指标模拟