一品堂月14日桂林临桂桂花酒厂项目提案.ppt

规划产品特点 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 69.2㎡ 76.5㎡ 72.3㎡ 2房1卫（多层） 75.8㎡ 76.9㎡ 85.5㎡ 91.8㎡ 93.6㎡ 2房1卫（小高层） 2房2卫 3房1卫 100.1㎡ 104.2㎡ 3房2卫 107.5㎡ 109.1㎡ 111㎡ 121.3㎡ 4房2卫 138.6㎡ 152.1㎡ 该面积段内各类户型形成内部竞争，部分产品有滞销风险。 竞争策略 优势： O位于临桂老城区，车性5分钟即可达到城区最繁华的金山广场区域； O坐拥人民路主大道，多路公交车通往市中心及新城区各处； O地块西面紧邻桂林职业名校，人文氛围浓厚； 劣势： O目前地块周边生活配套缺乏，并且周边未动工地块影响项目形象； O属新老城的过渡带，即没有老城的成熟配套，也远离新城开发的热点区域 ； O地块周边缺乏商业人气，本案商业销售有一定的困难度； 竞争策略 机遇： O地块周边目前在售楼盘较少，威胁较大的大型居住物业基本集中在新城区； O人民路附近一系列项目的项目的逐渐开发；使区域居住氛围逐步提高，无疑为该区增加了更多的升值筹码； O地块土地成本较低，造就了目前低迷的市场环境下，项目可以以低价格 进入市场，实现价格优势快速走货； 威胁： O目前新政形式下房地产市场较不明朗，多数客户持币观望等待置业时机； O临桂房地产市场已进入供过于求，实力外来开发商已逐步抢驻桂林，市场竞争激烈，产品去化速度普遍较慢，对开发商资金回笼造成一定压力； 竞争策略 总结： 项目处于临桂老城区，生活出行便捷，但属新老城的过渡带，即没有老城的成熟配套，也远离新城开发的热点区域 ；临桂房地产市场已进入供过于求，并且实力外来开发商已逐步抢驻桂林，在目前新政影响下全国房地产市场及其不明朗，但如桂林这等三线城市尚未受较大影响，我司建议项目应快速走货，回笼资金； 二、客户定位 撬动刚需客户是实现本案销售目标的关键！ 客户定位 本案住宅物业客户定位： 1、桂林市本地私营企业主。 2、市县政府机关单位领导群体。 3、市县政府公务员。 4、县乡镇小私营业主。 5、有一定经济收入的高级白领阶层。 住宅物业客户特点： 在目前新城影响的房地产市场下，为了实现一期快速回笼资金，客户定位应以刚需第一次置业人群为主，不太注重周边生活配套，但因工作需要注重出行便捷，有一定的经济来源。 客户定位 捕捉城市人群： 23-30岁刚需人群 投资群体 刚需家庭 购买诱因： 利率低 老城区租客 城市方向 未来潜力 购买诱因： 总价低 紧邻老城区繁华中心 出行便捷 自住，多为首次置业，未来可用于投资 客户定位 如何撬动市场： 撬动点 产品利益+族群个性 市场 以70平米左右的两房、90左右的小三房、100-110左右的舒适小三房在市场上形成面积及总价优势，抢占刚需人群 三、项目定位 走刚需产品策略是目前市场形势下快速走货的关键! 项目定位 紧凑户型,阶梯消费 产品主要针对走中低端置业客户为主,以价格优势吸引刚需人群 规划围绕产品定位能更好地实现资金投入回收平衡 明确项目一期产品主要目标客户为一次置业人群 园林规划建议 园林规划应该紧扣产品定位的同时,结合年轻目标客户性格特点予以规划: 四、项目整体开发经营策略 从售楼部选址、户型配比等实现项目最大效益化经营！ 地块启动区建议及风险 1区 2区 地块启动区建议及风险 为了更快实现资金回笼，实现前期资金投入回报平衡点，我司建议将2区7#、8#、9#、10#共2.5万平米作为一期开发，1区地块随着本项目人气更加聚集，加上小区成型，人民路居住氛围逐步的改善，销售价格必定走高，获得更好的利益。 1区地块：整地块规划地下室，如在1区拿出3万平米作为一期开发，则需整体完成地下室施工后方可进行地上建筑建设，施工周期相对较长，前期投入成本相对较大，较难达到一期资金投入与回收平衡点，并且2012年随着新政对二三线城市逐步渗透影响，桂林房地产市场日益不明朗。 2区地块：临街面地块，居住价值受到一定影响，并且离中心园林相对较远，底层无地下室规划，如将此区域共2.5万平米作为一期开发，则前期投入成本相对较低，施工周期