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房地产产业投资基金 一、房地产企业的运作模式 1 、传统的房地产企业运作模式－综合开发模式、生产型模式 完成自项目立项、征地拆迁、规划设计、项目建设、项目经营、物业管理这一房地产开发全过程，实现增值。 特点： 1、资金占用量大；少则几千万，多则几亿，几十亿，随着房地产业的发展，项目越来越大，资金占用量有逐步增大的趋势； 2、开发周期长；比项目的建设周期还长，小型项目的周期一般为 2-3 年，大型项目通过滚动开发，周期可能长达 5-10 年，漫长的开 发周期使得资金回收期延长，周转速度慢； 3、手续烦杂，专业性强；房地产开发涉及到土地、规划、建筑、管理、卫生、人防、交通、教育、等数十个政府部门，要求有很强的 管理协调水平和市场营销能力，具有很强的专业性； 4、风险高；每一个房地产项目的开发都面临着较高的市场风险、政策风险和财务风险，属于高风险高收益的行业； 5 、由于资金大、周期长，单靠自身的积累，发展比较缓慢。 2、新型房地产企业运作模式－投资型模式 把房地产开发当成投资，强调资金的投入、回收过程，不一定完成房地产开发的全过程，通过管理运作，以提高资本的收益水平和流 转速度，降低系统风险。有以下特征： 1、把握房地产最核心的投资管理，对项目的投资和经营管理负责，房地产开发的其他业过程利用社会资源，交给专业公司去做； 2、融资环节更加灵活和多渠道， 3、具有很强的资源整合能力、协调能力和赢利能力，更符合金融化的时代特色。 房地产产业投资基金（二） 二、房地产产业投资基金 1、房地产产业投资基金的相关概念 产业投资基金，在我国系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资 制度。即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司 自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托 管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资，它是一个与证券投资基金相对等的概念。专门投资 于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金，即房地产产业基金。 当前，在我国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通 过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的， 因此它又被称为向特定对象募集的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。 2 、房地产投资基金成立的可行性 －从私募基金的发展方向看，成立房地产产业投资基金必然的。 虽然现阶段我国还没有相关法律法规来规范私募基金，但为满足市场有效需求而设立的地下私募基金却异常活跃，发展极为迅速。现 有的私募基金主要投资于股市，在前几年中国证券市场处于牛市时，各种私募基金对于投资者的回报都较高，特别是一些上市公司更 热衷于投资该类私募基金，而且投资者对投资收益都相当满意，也就忽略了风险问题。随着证券市场的规范，私募基金的收益也开始 下降甚至亏损，投资者也逐渐开始注重考虑风险问题。 投资房地产产业正好可以符合投资者均衡投资风险的需求，房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因 素的影响，如在美国，随着新经济的水分逐渐被压缩，去年美国股票基金的回报率为—1．7％，而房地产基金的平均回报率为 25．6 ％。这使得一些大投资者开始将目光转向房地产市场，许多已经或正在从科技板块撤离的资金，重又回到房地产市场中，如摩根斯坦 利、高盛集团、Starwood 集团今年纷纷筹资 10 亿多美元购买房产。许多房地产投资基金也纷纷建立，如索罗斯在今年就筹集了 10 亿美元基金投资于房地产，并将目光投向美国以外的市场。 由专业性的房地产运作机构发起并管理房地产产业投资基金（私募性质），不但可以使投资者获得较高的投资收益率。而且因为其采用 了私募基金的运作模式(如有限合伙制等模式)，还能有效规避投资者的风险。 房地产投资基金相对于其它产业投资基金也有其一定的优势。产业基金的主要投资对象是没有上市的企业，所以产业基金的退出渠道 较窄，并有一定的难度。投资往往要到被投资企业上市时才能够实现完全退出，而真正能实现上市的企业非常有限，再加上我国的二 板市场迟迟不能成立．能够上市的企业更少。因缺乏有效的退出机制无形中加大了产业投资基金的投资风险，房地产产业投资基金却 受此限制较小，随着受投资房地产的销售实现就可以达到投资的完全退出。同时,房地产资产的保值特性也决定了房地产基金的投资风 险会小于其它产业投资基金。 －从房地产产业发展的角度看，房地产产业基金能够在市场竞争中脱颖而出。 房地产