容积率专题研究.docxVIP

关于容积率研究的专题报告 容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。” [1]容积率是 衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率是四方国家（主要是美国）从本世 纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。在中国大致是20世纪 80年代后才逐渐流传使用。容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1,地块 内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 1容积率是“宗地”面积允许的建筑容量 宗地是地籍管理的基本单元，是大地表而一块冇确定边界、冇确定权屈的土 地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率 只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才 具有可比性。 1.2容积率是控制性详细规划的强制性指标 在《城市规划编制办法》（建设部令第146号）屮控制性详细规划应包括的 内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定 公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、 建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。同吋着重指出，控制性详细规划确定 的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共 服务设施配套规定应当作为强制性内容。 1.3容积率是建筑工程规划管理的重要内容 容积率既是国冇土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡 规划行政许可吋必须严格控制的关键指标。“城乡规划主管部门在对建设项口实 施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。对同一建设项 目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规 划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均 应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项廿竣工 验收完成/ 2容积率影响因素分析 容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。从景观特色、空 间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限 制。超过限度将使人体健康、生态环境、城市功能受到威胁和危害。影响容积率 指标的主要因素有以卜?几个方面。 2.1城市规模因索 城市总体规划屮所确定的城市人口的总体规模、用地规模、城市布局结构以 及建筑层次分区指标等因素，都需要通过一个恰当的容积率去实现。通常大城市、 特大城市容积率大于屮小城市容积率。 2.2地理纬度因素 气候分区及地理纬度所决定的口照间距要求不同，影响居住用地容积率指 标。比如冬至日的日照标准间距系数，长春2.24,北京1. 86,济南1.62,南京1. 36, 广州0. 990这也是我国南方地区比北方地区城市容积率高的主要原因之一。 2.3地块区位因素 同一座城市，土地价值有较大差别。一般说，市中心或环境、交通等条件较 好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区。而 历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、机场净空保护区等相关区域， 受保护要求等因素限制，容积率较低。 2.4基础设施因素 较高的容积率需要较好的基础设施条件和口然条件作为支撑。城市现有和规 划建设的市政公用基础设施和公共服务设施的口J供量，以及提供服务的最人能力 决定了城市环境容量。所以基础设施配套好的区域容积率高于基础设施配套差的 区域容积率。 2.5建筑规模因素 建筑总量、建筑层数或高度影响容积率指标。居住区规模越大，配套设置等 级越高，容积率越小；一般建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多， 或高度越高，容积率越高；若同样的建筑层 数，建筑密度越高，则容积率越高。 6用地性质因素 不同用途的建设用地在建筑间距、进深、通风、采光、绿地、停车、建筑密 度等方面的要求不同，-?般商务办公类及酒店类用地容积率高于居住类用地容积 率，而大中专院校、医院、剧院和工业仓储类用地容积率较低。 2.7经济效益因素 城市开发建设的根木动机在于获得经济利益，因此，在开发建设城市过程中, 既要确保开发建设符合城市总体规划，又要维持英至提高开发商的积极性。容积 率高可获得较好经济效益。通常容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率 也要相应提高。 2.8城市化水平因素 由于城市化的快速发展和土地保护力度的加大，III城改造逐步提上日程，通 常随着区域城市化水平的提高容积率也相对壇大。 2.9其他因素 行政因素对城市建设开发的影响，城市居民对环境的需求、生活习惯、心里 承受能力等。 3过高容积率的危害 容积率存在着客观上的最合理值。容积率超过合理限值将会损失开放空间、 绿地面积以及住宅的隐私性，从而影响小区居住舒适度，导致住宅的价值卜?降。 比一定规模的鱼池，在确定的客观条件下，鱼池内放养的鱼超过合理数量，鱼的 生存舒适度就会下降。 3.1过高容积率导致居住区绿