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我国房地产开发企业外部宏观环境分析 房地产开发企业外部宏观环境分析 一、政治法律环境分析 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。它所含因素众多，依据对于房地产行业的重要性选取房地产土地政策和税收政策作重点分析。 （一）房地产土地政策 2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。这意味着资金回款慢、资金充足率低的开发商可能因门槛限制被迫退出房地产市场。此外招拍挂的土地出让方式也增加了房地产企业获取土地使用权的难度和开发成本。 （二）房地产税收政策 财政部、国家税务总局于2009年12月24日正式下发通知称，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税……营业税征收时限的恢复增加了二手房的交易成本，交易费用的增加，也会减少二手房的周转率，从而抑制2010年的投机需求。此外我国目前房地产税征收的税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，一定程度上减少了开发商的利润。 二、经济环境分析 经济环境是指企业所属的或可能会参与其中的经济体的经济特征和发展方向。其构成因素众多，本文选取经济形势、货币与银行信贷政策和全国房地产市场形势等作重点分析。 （一）经济形势。保持经济平稳较快发展依然是中国政府当前经济工作的首要任务，可以预见，2010年我国经济将继续保持平稳较快的发展，这对房地产企业有利。 （二）货币与银行信贷政策。2009年，中国人民银行认真贯彻落实国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和三十条意见，其中特别提到要“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场健康发展。”事实上，2009年一年的信贷为9.5万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入房地产市场，而2010年计划的信贷投放是7.5万亿，还是很宽松的。这是一个利好。 （三）全国房地产市场形势。国家统计局于2009年12月10日发布的2009年前11个月我国房地产市场数据显示，1-11月全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8％；全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0％；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2％，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。和2008年相比较，2009年无论是开发投资、售价、销售量还是销售额都呈上升趋势，但是长期稳定的增长才是房地产企业真正需要的。 三、社会文化环境分析 社会文化环境是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素的总和。其构成因素也很多，这里重点讨论居民可支配收入、城市化程度、消费投资倾向。 （一）居民可支配收入。2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。但是我国贫富差距逐渐拉大，不同收入者对住房有着不同的要求，房地产企业应该满足他们不同的需求。 （二）城市化程度。改革开放以来我国城市化率从20％左右提高到44.9％，说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。 （三）消费倾向。人们的健康意识逐渐增强，与过去相比，人们花钱并不只是为了买一个可以遮风避雨的房子，而是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。这对于房地产企业来说，既是艰巨的挑战，也是从众企业中脱颖而出的机会。 四、技术环境分析 技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性变化的创造发明，以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景。人们对于房地产商品的需求在向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐。 当前，我国经济正处于向低碳经济转型的时期，房地产行业是转型的主力军，各地鼓励节能减排的政策都对建筑的节能水平设定门槛。据统计，中国430亿平方米的建筑当中，95%是高能耗建筑。目前全球每年新建的40亿到45亿平方米建筑面积，中国占了23亿平方米，其中的90%还是高能耗建筑，假如可以降低50%，将为国家节约用电3000亿千瓦时，减少二氧化碳3亿吨。这些数据背后，不仅有着新增绿色建筑的巨大空间，还有对现有建筑进行节能改造的天量市场。一旦绿色技术成熟，新的业务维度便应时而生。而拥有了绿色