大型商业地产风险与控制讲义.ppt

资本运作风险 广州中华广场现在日流量达到30万人次，租金逐年攀升，但开发商最后却感到赚不到多少钱，期间很大的原因，就是因为开发商自有资金比例过低。 由于自有资金比例过低，中华广场的开发商通过商铺销售回笼资金，由于销售面积太大，而且主要是首层的旺铺，再加上执行了返租回报的政策，部分商铺返租回报率高达到12%以上，这样就造成了中华广场进入运营状态后，支付的返租回报的租金占据了相当大的比例，发展商最后算下来却赚不到多少钱。 还有一些商业地产项目因为贷款比例过高，造成了开业后要支付的贷款利息成为沉重的包袱，这些都成为商业地产项目资本运作的风险。 （三）申请贷款额度的比例 除自有资金外，申请贷款额度的比例高低同样决定了项目开发运营的资金保证程度。只有充足的资金保障，项目才可能按计划开发成功，无数失败的例子皆源于资金链的断裂。 贷款的年限越长，风险越易于控制，抗风险能力越强。 * 资本运作风险 （四）申请贷款的利息与条件 贷款利息的大小，将影响着开发成本的大小，利息越低，抗风险能力越强。 影响利息大小的有利率和贷款条件，其中贷款条件分为资产抵押、股权抵押、次产和股权兼有三种方式。 利率越高，风险越大。 资产抵押风险最低； 股权抵押风险最高； 资产和股权兼有的方式介于以上两者之间。 * 资本运作风险 （五）资本的退出机制 没有良好的资本退出机制，开发商就很可能被项目拖住无法脱手，增大了资本运作的风险。 1、目前资本来源的渠道 海外REITs 海外发行股票 海外投资基金 国内发行股票 国内发行债券 国内抵押 国内银行贷款 信托融资 国外银行贷款 自有资金 * 资本运作风险 2、目前资本退出机制 优点： 可获得稳定现金流 可统一管理 可物业抵押 可享受物业升值 缺点： 资金回收慢 经营管理难 运营费用高 承担市场风险 出租 方式一 * 资本运作风险 优点： 回收成本快 不承担管理责任 不承担市场风险 缺点： 丧失物业所有权 不便于统一管理 不能享受物业升值 … 出售 方式二 * 资本运作风险 优点： 可统一管理 市场风险分散 资金回收快 享受物业升值 提升企业形象 可建立持续可靠的融资平台 缺点： 受资本市场影响大 管理难度高 REITs 方式三 * * 项目选址的风险 （六）选址地块竞争对手情况 1、商业地产项目会面临哪些竞争对手？ 竞争环境是怎样的？ 有哪些竞争对手？ 竞争对手的优势在哪里？ 在竞争同时，有无共同将市场做强的 商业环境与市场基础？ 竞争对手的情况怎样？ 自己的竞争优势在哪里？ 竞争分析 * 项目选址的风险 2、对选址地块的竞争对手进行评估 10万平方米 10万平方米 10万平方米 竞争对手 竞争对手 竞争对手 2万平方米 结论：竞争对手影响和威胁不大 8万平方米 结论：需要慎重考虑竞争因素 结论：两者之间直接竞争 10万平方米 * 项目选址的风险 3、竞争对手评估中的距离因素 竞争对手对项目的影响，因距离远近而不同，距离远则影响小，反之则大。 A商场 B商场 A商场 B商场 两个竞争项目的距离在500米以内，或步行距离在10分钟以内，竞争比较大 两个竞争项目的距离在1500米以上，或步行距离在20分钟以上，竞争比较小 * 项目选址的风险 （七）选址地块交通道路条件情况 路到才能人到，人到才能财到！ 项目周边是什么道路？ 有多少条道路？ 道路如何与商业地产项目联系起来？ * 项目选址的风险 四面临街，四面均为双向六车道 ，道路交通条件最优。 单边临街，单向单车道 ，道路交通条件最差。 三面临街 二面临街 * 项目选址的风险 （八）选址地块公交设施情况 1、公交设施对商业地产项目营运的重要性 公共交通设施是客流易达性的保障，也是客流汇集的保障。公交车站离项目有多远？有多少条公交线路？有无地铁？地铁出口在哪里？这些都是评价商业地产项目公交设施情况的重要内容。 案例： 广州天河城在1998年以前的经营很不好，直到1998年广州地铁1号线的开通，由于地铁1号线体育西站出口直通天河城负一层，为天河城带来大量的客流，天河城的经营也就是从这一年开始进入一个繁荣的时代。 太古集团在开发购物中心时，对地块的公共交通设施要求非常高，一定要是位于地铁沿线或其他交通枢纽位置上，其中最看重的是地铁交通。在香港开发的三个经典商业项目都位于地铁沿线，在北京、上海、广州等地做购物中心，也承接了它一贯的选址原则。 * 项目选址的风险 2、选址地块公交设施状况评估 公交车站 公交车站 公交车站 100米