万科珠海金域蓝湾营销计划全案.ppt

* 服务建议 国际星级 金钥匙服务 现代英式 管家服务 物业 增值顾问 “全能管家”服务模式 融合 * 三大服务标杆： 酒店式的服务标准 多元化的物业服务内容 全国客户网络支持物业增值服务 服务建议 * 物业增值服务 鉴于珠海市是国际级旅游城市，短期物业租赁的市场潜力巨大。万科物业可以参照东海岸的服务公寓操作模式，为金域蓝湾的业主提供物业的租赁服务（全国性），使以度假为目的的购房者在房屋空置期可以获得增值收益，实现度假、投资的双赢！ 服务建议 98 营销篇 营销策略 销售目标及营销推广部署 99 营销篇 营销策略 销售目标及营销推广部署 * 公关策略：筑巢引凤 策略解释：通过组织一些列的公关活动，吸引市场的注意力，寻找潜在买家。 广告策略：树上开花 策略解释：通过适度、有效的广告投入，造强大的市场声势。 整合策略：强强联合 策略解释：相互取长补短，整合最大资源。 营销策略 * 整合策略：强强联手 合富的客户资源网络 合富在多年操盘过程中积累许多国内和境外（港澳）的投资买家，通过适当推介将他们的投资引到珠海市； 利用合富港资背景，到港澳进行大客户的实务营销；向境外投资人士、境外投资基金推介项目； 合富的在全国多个重点城市及珠三角均有业务开展，储备了相当丰富的客户资源。 万科广布全国客户资源网络 万科集团21开发经验的万科集团在全国19个城市，开发物业60多个，积累了数以万计的忠诚客户，组成了万科可贵的客户资源。 营销策略 102 营销篇 营销策略 销售目标及营销推广部署 * 推货原则 工程进度 原则 平衡原则 保证每次推出的产品，都有景观最好的产品和性价比最高的产品，同时保证户型比例适当（大户型与小户型搭配）。 适应性原则 预计推货当时的市场情况，针对性地推出适当的产品，以配合届时不同的营销策略 确保计划原则 保证各阶段推出产品货值符合回收目标和造成良好的资金循环，使最终能顺利达到高速回笼资金的目标 充份考虑各节点的工程进度，并尽量对政策进行规避，推货时充份考虑各栋取得预售证的时间 销售目标及营销推广部署 * 时间段 2007年5月 07年6-9月 07年10-08年1月 08年2-8月 合计 推出单位数量（套） 120 60 180 - 360 推货描述 推出单位搭配平均；楼层以中低层为主，少量高层。 补充缺货单位，消化中低层 主推高层单位及高端产品 推出单位占总量比例 36% 14% 49% - 100% 累计推出数量（套） 150 210 415 - - 目标销售数量（套） 60 100 110 90 360 总体消化率 17% 44% 75% 100% - 累计消化数量（套） 60 160 270 360 - 一期可销售面积：5.4万m2预计可销售套数：约360套预计销售周期 ：16-18个月 推货节奏及销售目标 销售目标及营销推广部署 * 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2……8 07年 08年 1 预热期 （品牌导入） 内部认购期 引爆 公开 发售 强销期 再次引爆 强销期 持续消化期 销售阶段划分（一期） 时间轴 销售目标及营销推广部署 * 2 预热期 （品牌导入） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2……8 07年 08年 各阶段营销部署 核心工作: 万科品牌导入 配合工作: 开放售楼部 万科 · 海居文化巡礼 全国重点城市及珠、港、澳三地项目推介会 富豪与海的约会 海岸生活体验之旅 珠海房地产财富沙龙 媒体炒作 户外广告 资源网络宣传 此阶段主要是为项目入市作必要的市场越热，让珠海市民认识万科集团这个国内一线品牌； 项目初步亮相市场，测试市场反应； 在小范围招募万客会会员，让有购房意向的高端客户持续关注本项目 结合媒体拉升区域价值，提高市场对区域的关注度； 1 销售目标及营销推广部署 * 珠海房地产财富沙龙 目的：通过财富对话突出珠海市房地产的发展前景，吸引本地及外地的投资买家关注珠海市的房地产市场。 邀请珠海市领导和珠、港、澳、深及国内权威的专家学者参与讨论珠海市房地产业未来的发展定位及不动产的投资价值。 销售目标及营销推广部署 * 目标城市的项目推介 目的：通过宣传项目，吸引各地客户到珠海购房投资或度假；在国内重点地城市、内陆的发达城市以及与珠海经济联系紧密的城市举办项目巡展及项目推介会。 销售目标及营销推广部署 * 媒体炒作 炒 作 思 路 地标诞生 营销事件 品牌导入 老香洲在珠海市发展历程上的重要地位及未来的发展定位； 老香洲凭借自身成熟魅力和丰富资源，引起一线品牌开发商的关注，老香洲充满活力； 沉寂已久的香洲楼市惊现新亮点（地标建筑）——万科·金域南湾； 万科·金域南湾为珠海带来创新的产品和高品质的