养老地产市场调研资料.ppt

市调样本的综合情况 ——养老产品不再受土地制约 序号 项目名称 土地性质 1 爱晚大爱城 建设用地 2 九华山庄、保利和熹会、太申祥和、 泰康之家燕园（金融保险用地）、双井恭和苑 商业40年 3 亲和源、将府庄园、燕达 工业50年 4 云杉镇 综合土地 5 温都水城、十三陵老年公寓、汇晨老年社区 集体用地 市调样本的综合情况一览表 1 序号 项目名称 开业 时间 民政牌照 匹配标准 现有 规模 经营模式（取费结构） 签约 形式 配套医疗 医保 目前情况 1 太申祥和 2002年 有 中端 1000张 会员制=押金+餐费 年签 有 有 蓄客120人 2 十三陵老年公寓 2007年 有 低端 500张 租赁制= 押金+餐费+杂费 房租+餐费+杂费 年签 无 无 入住95% 3 汇晨老年公寓 2007年 有 中端 712张 租赁制=押金+房费+餐费+护理费 年签 有 有 蓄客340人 4 将府庄园敬老院 2010年 有 中高 1200张 租赁制=押金+房费+服务管理费 年签 无 无 入住4% 5 上海亲和源 2010年 有 中端 838户 会员制=押金+餐费+年服务管理费 可继承可转让 有 入住95% 6 燕达国际 2010年 有 高端 2300张 租赁制=押金+房费+餐费+杂费 年签 有 有 入住8.7% 7 温都水城 2011.8 无 中端 1500户 会员制=押金+餐费+服务管理费 30年 有 有 入住率30% 市调样本的综合情况一览表 2 序号 项目名称 开业 时间 民政牌照 匹配标准 现有规模 经营模式（取费结构） 签约 形式 配套医疗 医保 目前 情况 8 恭和苑 2012.10 有 高端 439张 租赁制=押金+房费+餐费+杂费 年签 无 无 入住率70% 9 和熹会 2012.11 有 中端 200套 租赁制=押金+床位费+餐费+服务管理费 年签 有 无 入住率90% 10 九华山庄 2012.6 无 中端 约800套 会员制=押金+年费+餐费+物业费+杂费 20年 有 是 未开 11 云杉镇 2013.6 无 中端 511套 会员制=年费+杂费 可转让可继承 无 无 8% 12 爱晚大爱城 2014年 代考 中高 代考 拟会员制、代考 代考 代考 代考 未开 13 泰康之家燕园 2015年 代考 高端 未开 保险预售 押金+月费（房费+餐费） 年签 暂无 暂无 未开 养老市场产品变化－－综述 1.养老产品不再受土地制约。国有土地也好，集体土地也罢，只要有民政支持，均可获社会认可和政策补贴，但政策落地性有待考证。 2. 养老产业逐渐由福利型向市场化转型，从而形成非营利的福利型养老院及营利型的养老机构，打破了传统观念上“重保障轻商业的格局” 3.政策放宽，纷纷给予企业民政支持。前期建设符合养老规划设计的项目，纷纷申请民政支持，以博取政策、资金的维系。 4. 营销模式仍处于不断摸索阶段，会员制与租赁制并存。换言之，销售向持有过度，以符合政策导向，换取后续的可持续发展。 5.硬件规范化，适老化设计日趋完善。如室内外紧急呼叫系统的建立，走廊1.5米宽，担架电梯设置、活动区功能设置品质精良，不能开设幼儿园，也会特设儿童娱乐区等，以适应老年人心理、生理的全面需求。 6.软性服务更加关注老人的养生、健康、精神生活。“医养结合”新模式逐步渗透到各养老项目，老年文化建设丰富多彩，餐饮突出养生理念等。 7.打造项目特色。即每个项目都有自己的DNA，以支撑自己的经营。 会员制（可继承、可转让） 险金+租金 如泰康之家*燕园：200万元 8. 经营模式：会员制和租赁制 会费+服务管理费 温都水城（可转让可继承、期满押金可退） 九华山庄（可转让可继承、期满押金可退） 上海亲和源（A卡可转让、可继承；B卡可退） 云杉镇（可转让可继承） 太申祥和 （可退，但不可转让、继承） 租赁制（持有） 低押金+高额服务费 燕达：2－3万元 和熹会：5－20万元 将府庄园：3万元 恭和苑：5万元 汇晨养老公寓：5万元 养老市场产品变化－－综述 THANKS 市调样本2 北京汇晨老年公寓（北七家项目) 项目一期 项目二期（待建） 市调样本2 北京汇晨老年公寓（北苑项目） 建筑面积：7100平米 户型面积：23－35平米，共计65间，120张床位； 顶层为屋顶花园供老人沐浴阳光 首层为门诊（北京市二甲隆福医院进驻）已对外营业，4层为住院处 全部为半自理和非自理老人 经营模式：租赁制押金5万元 费用：床位费2600元/月，服务费240