别墅市场调研暨定位发展资料.ppt

第二部分 重庆别墅市场供应分析 一、供应总量 据不完全统计，重庆一线知名纯别墅项目突破10个，总占地超过10000亩，而复合型别墅项目总占地也突破万亩大关，从总量来看重庆别墅的总供应相当大，竞争亦相当激烈。 项目类型 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 建筑形态 纯 别 墅 社 区 龙湖·蓝湖郡 1600亩 43万㎡ 0.65 独立、联排 保利国际高尔夫花园 3600亩 77万㎡ 0.32 独立 威尼斯映像 620亩 9万㎡ 0.6 联排、叠拼 比华利豪园 300亩 7万㎡ 0.67 独立 恒运·青河湾 250亩 31.5万㎡ 0.89 独立、联排 佰富高尔夫 1000亩 6.8万㎡ 0.29 独立 南岭雅舍 116亩 4.9万㎡ 0.63 联排 天江·常青藤 507亩 11.5万㎡ 0.34 独立、联排 山语间 300亩 12万㎡ 0.6 独立、联排、双拼 中安·翡翠湖 1500亩 31万㎡ 0.37 独立、联排 海兰云天·塞纳维拉 1000亩 1.7万㎡ 0.2 独立 合计 —— 10793亩 235.4万㎡ —— —— 复 合 型 社 区 重庆奥林匹克花园 3300亩 250万㎡ —— 叠拼 日月山庄 530亩 17.7万㎡ —— 独立、联排 枫林秀水 130亩 12万㎡ —— 叠拼 棕榈泉国际花园 1200亩 80万㎡ —— 联排、叠拼 协信TOWN城 445亩 25万㎡ —— 联排 半城中央 75亩 4.68万㎡ —— 联排 晋愉·绿岛 2000亩 40万㎡ —— 联排 建工·未来城 1300亩 80万㎡ —— 联排 金科·天湖美镇 850亩 40万㎡ —— 联排 大川水岸 1000亩 70万㎡ —— 联排 合计 —— 10830亩 659.38万㎡ —— —— 物业形态 二、主要供应区域分析 从楼盘分布来看，以江北区、渝北区及北部新区组成的北部片区成为别墅最为集中的片区：如人和组团、金开大道沿线、农业园区内及江北石马河片区等；其次为南岸区的南山片区，如黄桷垭镇等；其他区域的别墅供应相对较少，仅有个别零星案例。 可以看出，当前重庆别墅及类别墅物业的开发是重庆典型的组团式城市发展结构的体现，现有与潜在开发在区域上具有一定重合性，目前的开发以北部城区的金开大道沿线、人和组团、江北石马河、南岸的黄桷垭镇、九龙坡的高新区为主流地带， 而在未来重庆高档物业市场的开发中，北部片区仍将作为开发热点，新兴版块有渝北回兴，并有向南岸茶园新城、巴南等外围组团发展的趋势，这主要是源于该些区域拥有良好的自然生态环境景观资源、政府对区域的战略相规划以及日臻完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好居住环境的缘故。 三、产品档次结构 根据产品类型、产品质素和项目的市场表现，我们将重庆别墅市场及类别墅市场按照销售价格划分为以下类别： 第一类，高档别墅。产品类型为纯独立别墅，套内销售单价在9500元/㎡以上； 第二类，中高档别墅。产品类型为部分独立和部分联排别墅的综合型，套内销售单价在6000-11000元/㎡之间； 第三类，经济型别墅。产品类型以联排别墅为主，辅以少量独立别墅，套内销售单价在6000元/㎡以下。 从区域来看，目前重庆在售顶级别墅项目均在1000亩以上，集中在北部片区； 中高档项目的产品形态主要是独立别墅和联排别墅的综合体，单个项目占地规模在300-1000亩，区域分布较分散，北部新区、北碚区均有分布； 经济型别墅项目的产品形态则主要以联排为主独立为辅，单个项目占地规模大小不等，从200亩到千亩大盘皆有，主要分布在南岸的南山片区和九龙坡区。 四、功能及规划布局分析 从产品功能上讲，重庆的别墅产品功能来看，主要是以居住为主，只有个别项目提供度假休闲或商务功能，但均未发展到规模化的程度。 从容积率看，顶级别墅的容积率都在0.4以下；中高档别墅容积率基本在0.4-0.8之间；经济型别墅容积率也较低，通常从0.4-1.0不等。可见，顶级别墅是绝对的低容积率，而中高档和经济型的差异不明显。 从建筑类型看，重庆别墅市场主要分独立别墅和联排别墅两种，其中联排别墅又分双联、多联和叠拼多种。 在景观利用上，别墅和类别墅主要依据原生地形地貌采取不同的布局方式。以坡地为主的，主要采取行列式；以水景为主的，大盘主要采取行列式+组团式，小盘以行列式为主；以平地为主的，则采取组团式。 行列式： 组团+行列式 五、园林景观设计 就别墅项目而言，尤其是重庆的大型别墅区项目，通常情况下都具有良好的生态环境及自然景观资源，如何利用和打造这些资源成为该些项目在景观营造上的重头戏，如中安·翡翠湖在其500亩湖面周边