房地产行业2020年度策略：房地产下半场，增量与存量并举.docxVIP

内容目录 展望 2020：增量与存量并举 4 关键词一：回归权益视角 4 关键词二：分化 4 关键词三：赛道切换 5 关键词四：多元化的融资能力 5 关键词五：物管 5 关键词六：重视持续性收入 6 供应端：开工投资降温、竣工值得期待 9 新开工：土地溢价率下降反映开发商潜在开工意愿下行，预计 20 年同比下降 5% 9 房地产投资：预计全年增长 5.3% 10 竣工：将迎来快速放量 11 需求端：预计一二线温和回升、三线下滑 14 中央调控：长效机制逐步确立，强化因城施策定位 14 调控政策力度达到历史最严格水平 15 需求端：判断销售面积下降 2.2%、金额同比微升 1.0% 17 物管行业：空间大、格局分散、具备消费属性 20 行业高度分散，整合空间大 20 进入门槛低，但做大壁垒高，马太效应更强 21 物管行业优势：轻资产、永续现金流、穿越周期新领域 22 轻资产行业，ROE 水平可观 22 现金流状况好，不依赖外部融资 23 存量市场广阔，穿越周期，不受政策扰动 24 投资建议 25 风险提示 27 2 / 28 东吴证券研究所 图表目录 图 1：房地产新开工面积（万平米）及增速 9 图 2：房地产开发投资金额（亿元）及增速 11 图 3：房屋竣工面积、新开工面积累计增速（%） 12 图 4：房屋销售至竣工时滞持续拉长：单位（%） 12 图 5：2016 年以来政策出台城市数量 16 图 6：棚户区改造住房建设计划（万套） 18 图 7：物管行业市场格局 22 图 8：主要物管公司净资产收益率 ROE 情况 23 图 9：百强物管企业收缴率 24 图 10：全国商品房销售面积及增速 24 图 11：全国房屋竣工面积及增速 24 表 1：主流房企商业地产布局情况 6 表 2：2020 年新开工预测 10 表 3：房地产开发投资额预测情况 11 表 4：中共中央政治局会议关于房地产行业表述 14 表 5：3 轮房地产小周期目标及效果差异对比 16 表 6：限购、限售新增或升级城市数量统计 16 表 7：2020 年房地产销售面积预测（万平米） 18 表 8：2020 年房地产销售金额预测（亿元） 18 表 9：物管费行业空间测算（亿元） 20 表 10：主流物管公司市值及营收、净利润情况（亿元） 21 表 11：主要物管公司流动资产占总资产比例 22 表 12：重点公司估值表 25 3 / 28 东吴证券研究所 东吴证券研究所 东吴证券研究所 展望 2020：增量与存量并举 展望 2020 年，我们认为房地产行业整体格局以稳定为主；总量数据会略有下滑， 政策会不断微调烫平周期。在这种平稳格局下，房企逆周期拿地难度加大，而高效运营、产品优势、理性投拓将更加重要。我们认为未来地产股的估值会拉开差距，我们看好那些“资产质量高、融资成本低、持续收入高”的标的，符合上述特征的标的我们相信其估值将被市场重估。 类似的故事已经在 2019 的港股市场上演了，我们相信 A 股地产市场会逐渐与海外同步。增加了持有性业务后，虽然会拖累周转率，但其带来的稳定现金流和更低的融资成本一定程度熨平周期性。地产公司形成“开发+持有”这样的业务组合，能够表现出一些类似“消费股”的属性，从而抬升估值。 关键词一：回归权益视角 对 2020 年的整体市场，我们认为销售会稳中略降。从开发商的市占率来看，Top 30 龙头公司的全口径市占率会仍然会持续上升。未来市场对公司和行业的审视应逐渐回到权益视角，因为权益下的销售和拿地才与业绩相关，操盘能力也越来越被龙头公司看重。 很多分析中房地产的市占率都使用全口径的数据，但这里面有一个很大瑕疵就是由于合作和并购，导致会有大量的重复计算。展望 2020，我们认为从开发商的拓展思路来看，提高权益比例，拓展品牌和操盘能力将成为行业主流。所以我们认为 2020 年，行业对于销售、拿地和市占率的观察，应该重新回到权益视角。 关键词二：分化 从企业端看，过去三年，实际上所有的房企都在一条冲规模的赛道上狂奔。房企运用了各种方式做大规模，包括财务杠杆，经营杠杆和权益杠杆。这是因为在过去的几年里，做大规模的边际收益是非常大的，而冲规模的难度相对来说比较小。但是展望未来， 行业的格局已经基本锁定，仅仅布局几个城市的区域性房企已经无法冲入行业 TOP50。中小房企拼命加杠杆冲规模，未必能够带来股东权益的增长。规模冲刺的代价在放大， 我们认为未来房企态度会出现分化，可以大且快，亦可以小而美。 市场的分化主要体现在不同能级的城市未来的走势分化会很大，即使是同一能级的城市，也无法像过去那样简单地概括它的一个发展路径。因城施策的调控、因地制宜的棚改、