房地产项目中最佳利润点的线性规划模型分析.docxVIP

房产项目中最佳利润点的线性规划模型分析 与任何商业项目一样，如何获得最佳的利润值始终是房地产公司的核心目 标。从纯粹的商业角度来看，房地产项目的策划、建设、销售等所有环节都必 须围绕利润这个中心展开。 如果以项目为单位来分析，作为一家房地产公司无法自己把握的是什么呢？ 是土地的面积、位置及土地的各类指标。我想这一点非常好理解。一个地产项 目立项，那么它的土地面积，所处的位置、限高、容积率、建筑密度等都已经 确定，而且在正常情况下是无法变更的。那么什么又是一家房地产公司可以自 己决策的呢？有两点：一是投入的资金；二是在政府规定的土地指标内自由地 进行平面规划布局。这一点同样非常容易理解，开发商当然可以在规定的容积 率、建筑密度、限高下自行规划布局。同样的一块土地，可以做别墅与公寓的 混合小区，也可做纯公寓小区，别墅与公寓的比例可以有各种不同组合，别墅 与公寓各自容积率可以有各种组合。如果再加上一些小高层，那么这种组合可 能是无穷的。 如何进行平面布局的规划才能使我们的利润值是最高呢？下面我想通过一 个实际的案例来分析上述的问题。有这样一个项目，其规划要求如下： 用地面积：105400 平方米 土地用途：二类居住用地 容积率：0.83 建筑密度：≤23％ 建筑限高：≤25 米（北侧 1/3 地块不超过 15 米） 针对以上条件，我们来分析： 由于层高的限制 2/3 地块做 8 层以下