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盛田商业投资管理公司－Michael 惠州项目定位方案 目录 一、前言 二、SWOT?分析 三、定位操作要点 四、项目定位 五、项目经营主题命名 六、功能分区 七、租金策略 八、定位操作要点 九、项目卖点提炼 十、招商策略 十一、招商计划及具体工作内容 盛田商业投资管理公司－Michael 盛田商业投资管理公司－Michael 一、前言 受安华公司委托，对“惠州美博城项目”进行市场调研及招商工作，为进一步 明确“惠州美博城”项目的定位及商城设计作如下规划。 二、SWOT?分析 优势： 1　?商圈优势，本案地处繁华的南坛东路商业与百佳购物广场数码商业街 一路之隔地理位置十分优越； 2　?形象优势，项目的整体形象时尚、靓丽，在当地的商场中形象绝无仅有； 3　?已有商业价值优势，本物业已进驻麦当劳，对本商业价值有一定的提 升； 4　?本区消费力优势，项目周边机关单位宿舍、高尚住宅区、办公写字楼等 聚集了惠州市大部分的中高消费人群； 5　?交通便利，公交车站、停车场等配套设施完善； 劣势： 1　?南坛东路（项目周边）一带大型商业较少，商业结构单调，难以提高商 圈（南坛路）竞争力； 2　?项目两次经营失败，在当地的商家会有负面的影响； 3　 项目单层平面面积较小，整个商业结构以向上发展为主，不利于功能 分区及客户导流； 机会： 传统购物观念到休闲购物与个性化相结合的主题商场的转变新机遇。随着 国家的经济在近几年的飞速发展，惠州市生活水平得到很大的提高，过往传 统的商业机构及商圈正面临升级改造、业态调整及优胜劣汰的命运，同时， 也是新的商业形态快速被消费者接受的新机遇。 市场空白点： 惠州市超过?20?万的青少年，围绕中青年消费群体，以追求时尚潮流， 体现个性的集休闲、娱乐与购物为主题的商场圈或商场在惠州市还没 完全形成。 威胁： 盛田商业投资管理公司－Michael 盛田商业投资管理公司－Michael 1、外在：人人乐商圈，商业规模大，商业结构丰富、齐全，随着商圈内几个大 型商业楼的落成，将成为惠州市主要商业中心。 2、自身：本案过往有多次经营失败的经历，导致不少商家持有观望的态度， 对招商造成很大的负面影响。 综合以上调查数据分析，对本项目的业态功能分区、租金价格定位、缴付方式提 出以下建议： 三、定位操作要点： 1、本案的定位，南坛路与下埔路一带周边行政事业单位林立，沿江的高尚住 宅群等，形成这区成为高消费力人群最多的地段之一，南坛东路与数码商 业街也是市区最繁华路段之一，南坛东商圈与花边岭广场一带商圈以百 货及传统的购物广场有一定的市场差异性，所以我们在项目定位方面，不 把花边广场商业圈作为竞争对手，而是重点考虑花边岭广场的特性与优 劣势，以联合数码商业街的经营特征共同完善与提升该商业区的竞争力 为大局观，从商场定位上与数码商业街形成和谐、互补的主题广场是我们 考虑的核心要素。 2、通过市场调研尽快在锁定目标消费群，在硬件、软件的设计理念上，从本 土的传统商业形态中分别出来，在?VI?设计上下功夫，把握目标消费群的 心理特征、情感诉求，从商场的装修设计、商场的公共部分配套设施、各 层各业态的附加功能区创造更多的素材及附加值，让主题元素更完善丰 富，让本项目从经营理念到硬件设施的设计都体现出本项目在惠州时尚 潮流的领导地位，让本商场逐渐成为惠州年轻一族心目中引领时尚潮流 的商场。 3、商场的商品档次组合结构：针对?80?后消费群体的时尚个性特征，以潮流、 时尚品牌店为主，流行饰品、电玩娱乐、特色餐饮为辅的产品组合。加上 每层清晰的功能分区，有效的引导、锁定目标消费群。 4、项目推广制定导引：通过招商宣传与影响本地目标消费群的活动策划，扩 大“惠州美博城”的知名度，强化商家对我们的运营信心。项目招商前，通 过对相关品牌的调研式公关招商，在业内形成一种信息传播——是市场 的发展趋势与市场需求诞生了?“惠州美博城-80?后主题购物广场”。 四、项目定位： 盛田商业投资管理公司－Michael 盛田商业投资管理公司－Michael 以惠州市年龄?20～35?岁的以追求时尚、潮流，体现个性，崇尚自由 的青少年为目标消费群，以中档潮流、时尚休闲品牌店为主，高档品牌 店为次，流行精品、数码产品为辅的业态定位。 五、项目经营主题命名： 主标题：“惠州美博城” 副标题：“80?后主题购物广场” 能直接的突出项目定位，并迎合年轻人求“新”的消费习惯；喻意本案是 惠州时尚潮流服饰汇聚的中心； 六、功能分区及功能区设计（以下按建筑面积?50％计算，规划比例按该楼层总建 筑面积计算） 一楼业态结构： 时尚品牌区（主要经营时尚品牌形象店，包括：服装、香水、饰品、手表、金饰 等个性化品牌） 面积计划店铺规格，总共分四种规格： 40～60㎡，约?50％； 20