一号公馆项目营销解决方案.docxVIP

一号公馆项目前期销售方案 一、项目现状 　　一号公馆项目是个仅有?144?套房子的小盘。所处地段居住氛围浓厚， 周边配套齐全；户型跨度从?120㎡-140㎡，按市场深度细分的观点，户 型全部是市场接受度最高的三房；在剩下的些许优势中，就只有?2650 元/㎡的均价还堪与周边的竞争楼盘一搏，除此之外就是其紧临郴江的 江景资源了。项目于?12?月?28?日开始认购，在?10?天的时间内，项目的 来电?3?组，来人?45?组，上门量较低，无成交。 二、竞争分析 　　与一号公馆项目同区域且认购时间相差不多的楼盘，部分客户已分 流到这些楼盘，因此，我们把这些楼盘界定为本项目的竞争楼盘；这些 楼盘是：香雪公馆、香雪新都、香樟雅苑、凯旋城。 1、香雪公馆 规模：总用地约13亩，建筑总面积5万多平方米，总栋数5栋； 地段：香雪路与国庆南路的十字路口 项目定位：新郴州城市地标 形象定位：尊崇人生?公馆生活 户 型：一房一厅、两室一厅、三房两厅、四房两厅；面积区间38.3— 153.1㎡。 销售价格：11月24日开始认购最初均价2600元/㎡，老客户可享受额外 优惠；现均价2850元/㎡； 1 销售率：住宅：已预定60%以上 优 点：①振兴地产的品牌；②十字路口的地段优势；③产品优势：24 层的高层，户型设计合理，较多创新产品，现代感强的外立面； ④较低的入市价格；⑤国际化的形象； 包装及推广：临街大售楼部，有模型、楼书、效果图、大型户外广告； 利用振兴今日兴城售楼部，几个楼盘一起联动销售，客户资源 共享；老客户有特别优惠政策，提高老客户的忠诚度，利用老 客户口碑宣传； 缺 点：小区配套不完善、底商住宅、市场对高层的接受度问题； 2、香雪鑫都 规模：总用地约10亩，建筑总面积5万平方米，总栋数5栋，400多套； 地段：香雪桥旁 项目定位：郴州人文精品小高层楼盘 形象定位：人文之都?尊贵不贵 户 型：一房一厅、三房两厅、四房两厅；面积区间?45—141㎡。 销售价格：12月31日开始认购，起价2250元/㎡，均价2560元/㎡。 优 点：①振兴地产的品牌；③产品优势：18层的高层，户型跨度大吸 纳更多的客户群;④较低的入市价格； 缺 点：在香雪桥下，灰尘及噪间问题让人担忧。 包装与推广：临街大售楼部，装修较豪华时尚；有售楼部包装、模型、 楼书、效果图等；利用振兴客户资源一起联动销售，客户资源 共享；主打尊贵不贵的策略 2 3、香樟雅苑 规模：总用地约11.5亩，建筑总面积6万平方米，总栋数4栋； 地段：香雪路与国庆南路的十字路口 项目定位：新郴州公园品质生活空间 形象定位：公园品质生活·优雅人生享受 户 型：24层高层；三房两厅、四房两厅；面积区间118—178㎡。 销售价格：元月12日开始认购，均价2980元/㎡ 优 点：①振兴地产的品牌；②十字路口的地段优势；③双公园（外南 塔公园，内中心水景主题园林）④产品优势：24层的高层，户 型设计合理，较多创新产品，现代感强的外立面； 缺 点：市场对高层的接受度问题 包装与推广：临街大售楼部，有模型、楼书、效果图等；利用振兴今日 兴城售楼部，几个楼盘一起联动销售，客户资源共享； 4、凯旋城 规模：总用地约7亩，建筑总面积3万平方米，总栋数5栋，151套； 地段：燕泉路市交警支队对面 项目定位：城市中央豪门府邸 形象定位：贵族人生?凯旋见证 户 型：三房一厅与四房两厅为主、辅以一定数量的五房两厅；面积区 间130—220㎡； 销售价格：1月1日开始认购，未出价格，在开盘当天前20名可享受至少 200元/㎡或以上的优惠，20名之后可享受至少5000元或以上 3 的优惠，具体优惠视明年开盘时的市场行情来定；预计价格 在3000元/㎡以上。 销售率：至元月五日止，住宅已预定52套以上； 优 点：①郴州首家2梯2户电梯房，电梯直接入户，身份的象征；②城 市中心的核心地段③ 12层、17层、19层的小高层，户型设计 合理，较多创新产品，现代感强的外立面；④一层设计5米架 空层全部做了园林绿化，以削弱因规模小而使绿化率不高的劣 势；⑤城市中心豪宅形象； 缺 点：底商住宅、规模小 包装与推广：临街大售楼部，售楼部装修欧州风格，尊贵大气；项目模 型两个（还有一个园林模型展示）售楼部包装、大型户外广告、 项目围墙广告；较灵活的销售策略。 三、项目?SWOT?分析 优势（S）： ◇项目位于香花路口临香雪路，交通便利； ◇商业与住宅都成熟的老城区，居住氛围浓厚，周边配套成熟，有一定 的商业氛围； ◇项目临郴江，区域有一个南塔公园，具有人文景观资源优势； ◇纯住宅楼盘，户型为市场接受度最高的?120—140㎡的三房户型； 劣势（W）： ◇位于非主干道,入口昭示性较差； ◇项目规模小，无内部配套； 4 ◇地块容积率高，绿化率低；