[学习目标]掌握房地产及房地产估价的概念.docVIP

1 绪论 [学习目标]掌握房地产及房地产估价的概念；了解房地产估价的发展；熟悉房地产的类型；掌握房地产的特征。 1.1 概述 随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，我国房地产估价行业从小到大，已经发展成为社会主义市场经济中不可缺少的组成部分，在土地使用权出让、房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案以及资产拍卖、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、股份经营、承包经营、改制、上市、企业清算、政府财产管理等方面，房地产估价成为保护资产所有者、使用者和经营者及有关利益各方权益的一个重要手段。此外，房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。房地产评估经过近十年的发展，已经成为我国经济体系中的一个重要的中介服务行业。随着社会的发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务的领域也将越来越广。 现代房地产估价起源于英国。七十年代初期英国发生的房地产危机促使评估标准产生。很多英国金融界的银行家、会计师、收购伙伴等对房地产的贬值感到非常失望，在评估中房地产价值的确定也缺乏规范。经过较长时期的讨论，英国皇家特许测量师学会制定了关于评估标准的红皮书，以后又经过多次修订。1997年，欧洲不动产评估组织（TEGOVOFA）成立，之后出版了适合全欧洲的评估标准《蓝色纲领》。1997年4月，欧洲不动产评估组织的第一套修订标准在《不动产公告》上发表。随着经济的发展，不动产评估界需要相互加深理解，1982年，国际资产评估标准委员会成立。随着全球经济一体化进程的加快，各国之间经济的相互渗透，建立统一的评估标准的需要也就越来越强烈。1994年，形成了第一次修订完成的国际评估标准白皮书。 我国的房地产估价，是在1978年以后的改革开放大潮中，随着实行房屋商品化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。虽然其起步较晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表现在下列几个方面：（1）房地产估价成为国家法定制度。1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。（2）房地产估价实行了国家统一考试和统一注册管理。1993年和1994年，建设部和人事部先后认定了两批共346名“房地产估价师”。1995年3月22日，建设部和人事部联合发布147号文件，公布《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》。从1995年起,取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行，该办法第三十四条规定：房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得房地产估价师注册证，才能从事房地产估价活动。（3）房地产估价执业制定了国家统一标准。1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《房地产估价规范》（code for real estate appraisal GB/T50291-1999），自1999年6月1日起施行。其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。（4）房地产估价行业成立了全国自律性组织。1994年8月成立了中国房地产估价师学会（China Institute of Real Estate Appraisers，简称为CIREA），它是隶属于国家建设部的全国性社会团体。其主要职责是：开展房地产估价理论和方法研究，制定、修订房地产估价标准、规范和进行解释，协助政府有关主管部门进行房地产估价师执业资格考试、注册和房地产估价机构资质等级评审、管理工作，组织房地产估价专业培训和注册房地产估价师继续教育，调处房地产估价纠纷，开展国际学术交流等。目前中国房地产估价师学会现有团体会员近100个。学会下设6个专业委员会，分别为：考试注册委员会、教育培训委员会、学术委员会、国际交流委员会、估价标准委员会、纪检仲裁委员会，并创办了《中国房地产估价师》杂志，开设了中国房地产估价师学会网站（）。中国房地产估价师学会现主要通过以下几项工作开展行业自律管理：①开展行业自律情况的调研工作,为政府制定有关政策提供意见和建议；②建立行业内部的自律规则，制止低价竞争和价格垄断行为，维护行业内部公平竞争；③制定行业规范和从业人员道德规范，实施房地产估价继续教育工作；④参与房地产价格评估机构资质管理规定和标准的制定工作，实施跟踪管理。 1.2 房地产的概念 1.2.1房地产的整体概念 房地产的定义 房地产（real