成都719的项目产品定位.pptVIP

第三部分 目标客户素描 一、从三千里二期业主抽样分析： 三千里二期相比一期有大幅价格攀升（6500元/平米），且大小户型皆有，业主特征比较能够代表目前建设路板块成交客户的基本特征。对于719项目更有参考价值。 1、业主年龄统计 客户结构年轻化，以处于事业上升期的中青年为主。 2、业主文化程度统计 客户学历相对很高，抽样业主中大专以上占据80% 3、业主居住城市统计 成都本地人为主，外地人比例相对不高 4、业主居住区域统计 主力人群以城东为主，但客户群已经初步具有全城性特征 5、业主家庭结构统计 6、个人年收入统计 中高收入人群为主 7、拥有住房数量统计 首次购房者比例大 8、交通方式统计 二期业主私家车保有量比例上升。 9、业主工作行业统计 商业、邮电、能源、房地产占据前四位，高收入行业从业人员为主。 10、业主职务统计 公司白领为主中层管理人员占据份额最大。 11、分户型业主交通方式统计 二、最新客户情况分析（8月1-31日登记客户） 最近的来访客户能够反映最新的片区潜在客户特征。 1、两房、三房需求占绝对主力。 2、两房以80-90平米最大需求段，接近90平米尺度适宜的两房比经济性、紧凑型两房更受欢迎；  三房则以120-130平米经济偏舒适性三房为主。随着片区价格上涨，110-120可能会成为主力，130以上三房由于总价因素，客户关注较小。 3、随着片区整体价格的攀升，客户的价格预期也在上升。6000已经是意欲在本区域购房者的基本心理门槛。 4、自住需求为主，与前期相比目前投资需求有所上升，但居住兼投资的过渡性需求比例较大。 5、成都客户超过八成。城东为主力，但份额开始下降，随着建设路片区成为全城焦点，客户来源范围开始扩大。 719项目（高层部分）产品定位 2007.9 第一部分 片区市场分析第二部分 重点指标楼盘分析第三部分 目标客户素描第四部分 产品定位建议 第一部分 片区市场分析 爱这城 颐和家园 三千里 SM广场 七一九地块 高地 金域蓝湾 一、建设路项目分 布及719项目位置 2、区域主要生活配套 周边1公里内：SM城市广场 （来雅百货、沃尔玛） 伊藤洋华堂、 电子科技大学、 沙河公园、 东郊历史博物馆等等。 3、区域总体特征 1.城东工业区的定位已经逐渐淡化，新兴的“居住城区”概念已经逐渐被人们认可。 2. 07年5-8月城东楼市对成都市场影响巨大，从6月开始建设路板块更是成为全城最热点，并引领成都房价一路上扬。无论土地还是住房供应量、成交量、供应潜量均超过了城南和城西。 3.、龙湖、万科、首创、华润、信和、sm、伊藤等知名开发商、知名商家的相继进驻，加速了城东的成熟，聚集了更多人的关注，同时开启了更加激烈的竞争局面。 4.随着城西城南的土地逐渐远离主城区，城东二环附近成为成都人“回归城区” 的首选之地。 二、5-8月片区价格变化分析 大环境： 成都楼市房价突跳； 地价大幅拉升； 市场有效需求支撑； 价格预期看涨。 小环境： 目前整体片区价格达到6600左右；参见： 5-8月片区价格变化分xls 万科首次开盘推出最差位置，折算均价已达6600，后续批次价格必然上涨； 首创目前均价6400，后期业态多为小高层和多层，价格必然大幅涨； 三千里而批次6500，后续房源位置越拉越好，价格理所当然上涨； 高地后期为临河位置，价格必然攀高。 结论：片区品质楼盘整体均价必然突破 7000。 片区价格走势分析： 三、5-8月建设路片区市场放量分析 项目 累计开盘量 累计销售量 剩余可售 销售率 首创爱这城 1311 947 364 72% 万科金域蓝湾 673 652 21 97% 浅水半岛 1596 917 679 57% 颐和家园 494 341 153 69% 三千里 1549 1549 0 100% 高地 596 596 0 100% 合计 6219 5002 1217 80% 片区近期（9、10月）潜在放量：（蓝色为目前余量） 项目 放量 推出时间 均价 面积区段 万科 400 9月中下旬 　 　 翰林花园 330 9月9日 5900（5300-6300） 90-130平米 花郡 706 9月8日 6000 80-135平米 三千里 281 9月15日 　 85-160平米 华润24城 未定 10月中旬 　 85-150平米 高地 880 10月中旬 预计均价 6500以上 80-170平米 颐和家园 153 　可售 6400 83-143平米　 首创 364 可售　 剩余房源 6700-7800 115-146平米　 浅水半