成都保利中心的项目发展建议.ppt

4、加气站被隔离后对购买决策的影响 隔离加气站后，对购房的影响相对较小，仅有12.3%的被访者表示绝对不购买。 虽然事实上加气站较为安全，但消费者心理影响仍然较大 因为临近加气站，约1/4的被访者会坚决不购买本项目住宅 在仍考虑购买的人群中，也认为项目价格应该下降，认为降幅平均为500元/平米左右 因此，地块在物业发展上必须牺牲部分物业来遮挡加气站，以保证更多物业少受加气站影响 5、加气站需通过规划设计来进行规避 第五部分 地块物业发展建议 商业建筑应紧邻加气站，将其阻隔在项目地块之外 商业建筑临草金路位置应有所集中，或通过构筑物形成标志 住宅与草金路之间应形成集中景观区，与商业建筑相呼应 入口街区应通过情境营造，形成高尚、舒适、惬意、生态的意向 住宅建筑应特色鲜明，从龙腾路的视线应错落有致 一、定位下的要求及规划实现 1、地块是整个项目的展示区 实现措施： 市政道路作为整个项目的车流通道 地块营造整个项目的人流通道，实现大交通的人车分流 通过街区营造、景观设计来形成A、B地块业主归家的良好体验 尽量通过建筑与植被设计，将加气站阻隔在归家者视线之外 商业建筑的良好设计，以及商业业态的优化安排 2、地块是整个项目的体验区 实现措施： 地块的商业体量应该足以满足先期入住业主的基本生活需要 地块的商业应该容易经营，以保证这些体量商业能够运转 地块的商业应有足够的档次，以保证业主地位的彰显 3、地块是整个项目的配套区 实现措施： 规避拆迁安置房、加气站的负面影响 建筑户型相对偏小 尝试对河景、花间集景观、杜甫花园景观的有效利用 建筑具有鲜明特色，与周边产品有效区隔 4、地块是整个项目的成功启动区 实现措施： 5、加气站的规避 应结合总体规划对其进行规避及遮挡，弱化加气站的可视度及消费者的心理障碍。 采用特殊树种吸收有害尾气及介质。可以采用泡桐树、香樟树、甲竹桃等树种来吸收硫化氢、一氧化碳、二氧化硫等有害尾气及介质，排除空气污染。 绿化层次处理：地块公共绿地的绿化应主要以高大成树为主，形成森林隔离带，减小加气站可视度及消除心理障碍。 销售说辞正面引导。 高科技手段处理：采用高科技防火防爆围墙处理，专家认为此项技术成本太高，而要专门进行核算，以考虑其经济可行性。但变相采用钢筋混凝土的围墙处理相对较为经济。 二、在以上条件下地块的规划思路 集中景观 住宅区 商业区 街 区 独栋住宅 商业形象区 1、各模块安排示意 2、各模块体量关系示意-1 （四）典型案例分析的启示 特色产品及差异化定位可以突破地块规模较小的瓶颈。 产品创新溢价率较高，特色差异化的产品将成为平衡本案较高地价的杠杆。 产品创新：宽景、纯板、一梯两户、每户花园露台/空中院落、双面通风采光、跃层、空中四合院（公共共享空间）、建筑立面等。 户型面积区间相对较长，主力户型在50-130m2。 特色楼盘的中小户型销售周期较短，普遍在3个月左右。 150m2以上户型为滞销户型，地块应不作考虑。 相对高价特征，同比大户型价格偏高。 高端特色楼盘的主流客户群特征： 有经济型功能需求和生活品质要求的中高端客户，年龄主要在25-35岁，职业主要为外企/合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。 第四部分 地块项目定位 价格定位 客户定位 产品定位 项目SWOT分析 项目定位 项目发展战略 物业发展建议 经济测算 项目核心竞争力 （一）地块总体定位 1、定位思路 2、SWOT分析 优势(S)： 1. 地块属于本项目200亩大社区的一部分，社区配套齐全 2. 小学、幼儿园教育配套齐全。 3. 紧邻交通要道龙腾路，商业价值相对较高 4. 地块旁有6057平方米公共绿地 5. 区域配套成熟，交通便捷 6. 发展商品牌及实力 劣势(W)： 1. 331万/亩的较高地价，导致较高项目成本，应对市场变化能力较弱 2. 地块形状不规划，呈倒T型，进深较深，面宽较窄，不利于商业价值提升。 3. 拍卖地块，规划指标受限较多，如：临龙腾路商业只能单独占地，严禁沿龙腾路布置；配建公厕一座；两块集中绿地规划等。 4. 东邻加气站，存在安全隐患及空气污染 5. 西邻拆迁安置房，不利于项目档次及价格整体提升 6. 紧邻龙腾路交通要道，对住区有着噪音、废气等污染 机会(O)： 区域高端的中小户型供应分散，供给相对短缺，纯高端中小户型社区是区域市场空白点，是地块住区重要的发展机会。 区域中小户型楼盘的特色不明确，产品创新力度不够，差异化产品创新是本案产品重要机会。 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 抓住区域高端中小户型社区的市场空白点及区域产品特色不强、创新力度不够等机会，整合项目及区域有效资源和优势，发挥保利品牌优势。 抓住高端中小户型社区的