绿城服务-投资价值分析报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道.pdfVIP

公司研究 物业管理 证券研究 报告 2020 年02 月21 日 绿城服务 （02869.HK ）深度研究报告 强推（首次） 品质服务标杆，领跑黄金赛道 目标价：13.60 港元 当前价：10.12 港元  物管品质服务标杆，管理团队优秀、激励完善，龙湖入股彰显价值 华创证券研究所 绿城服务成立于1998 年，持续位居中指物业百强第2 名，当属物管行业品质 服务标杆。19H1 末，总合同服务面积约3.9 亿平，业务覆盖全国 137 城，业 态涵盖市政公建、商办、住宅、学校等。公司分红稳定，16-18 年，分红率分 别达35% 、36% 、38%。激励机制完善，18 年9 月，向管理层及核心员工授予 1.335 亿份购股权；20 年 1 月，新授予3,315 万份；两次合计占比6%。此外， 19 月2 日，公司作为基石投资者购买滨江服务3.7%股权。20 年 1 月，龙湖集 团收购绿城服务5%股权，并计划将进一步提升至 10%，彰显公司价值。 公司基本数据  弱背景下兼顾高品质和高增长，增值服务体系完善，提价能力更强 14-18 年，公司在管、储备面积 CAGR 分别达27% 、31%；19H1 末，在管、 总股本(万股) 279,025 储备面积分别达 1.8、2.1 亿平，储备/在管覆盖率 1.1 倍，后续增长有保障。在 已上市流通股(万股) 279,025 管面积中：1 ）住宅/非住宅分别占78.5%/21.5%；2 ）大杭州/ 宁波/长三角分别 总市值(亿元) 282 占22%/7%/37%；3 ）绿城中国/第三方分别占 20.5%/79.5% ，彰显极强第三方 流通市值(亿元) 282 拓展能力。19H1 物业费单价3.16 元/平*月，高于百强平均2.25 元/平*月。14-18 资产负债率(%) 63.3 年，平均收缴率、续约率、中标率分别达97%、97% 、76% ，均处于行业较高 每股净资产(元) 0.87 水平。估算园区服务等效物业费7.6 元/平*月，高于同行平均3.1 元/平*月。高 12 个月内最高/最低价 5.54/ 10.46 满意度及全面而完善的服务赋予公司更强提价能力、获得更持续发展。 市场表现对比图(近12 个月)  业绩高质量增长，增值业务毛利高、占比提升，毛利率低位望改善 14-18 年，公司营收、业绩CAGR 分别达32.1%、34.2%。19H1，营收36.6 亿 元，同比+25.1%；归母净利润2.3 亿元，同比+2.2% 。毛利率和净利率分别为 19.3%、6.4% ，同比分别+0.5、-1.4pct 。19H1 物业、咨询、园区服务营收分别 占比67%、14%、19% ，毛利率分别为12% 、38%、31%。公司毛利率处于行