房地产全程运营及风险管理 .pptVIP

* 效果比效率重要 怎么做（方法）—正确地做 　效果＝做对事+高效 效率-效果-效益 “第一次就把正确的事做正确” “以最少的次数把正确的事做正确” “第一次就把正确的人放在正确的位置” 谁来做（用对人） 　能做的人（能力+人品） 　想做的人（主动，独立承包商的思维） 　信任、平台、能力、激情。 　 * 激励与绩效　发展与能力 衡量标准 　局部绩效，系统绩效，单干、合作。 做了如何 　期望，激励，价值与价格一致，贡献与报酬一致； 　发展与能力 ：能者上，平者让，庸者下 做得如何 　考核（数据说话），奖惩（物质与岗位），申报奖项（例如：成本节约奖，创新奖，协作奖）。 制度管事，文化管人（价值认同，同甘共苦，共创辉煌）， 　 * 做大的前提　做强的基础 规范化 市场化 专业化 集成化 数字化 （演示） 国际化 　人才、模式、认证、合作、开发 决策科学化 流程合理化 管理规范化 操作信息化 目标数据化 责权利一体化。 * 项目投资决策与风险管理 项目选择及洽谈 项目投资机会分析（案例：杨浦项目） 项目投资论证会 （案例：沈阳项目-工程与投资的区别） 项目投资决策 项目可行性研究 * 项目动态评估及决策调整 案例1：御景圆定位调整 （房型、面积、标准、成本） * 项目动态评估及决策调整 案例2：玉佛城价格调整 （黄金/陷阱） * 决策与时空 规划与时空 地块时空 一维 ： 地段 二维 ： 形状 三维 ： 空间 四维 ： 时间 +空间 = “时空” n 维 : 生态 文化 历史 选择时机 整合资源 策划与规划 环境与规划 市场与产品 建筑与装修 建筑时空 一维 ： 方位 二维 ： 房型 三维 ： 内外空间 （错层、复式、低窗??） 四维 ： 时间 +空间 = “时空” n 维 : 风格 文化 生态 智能 * 项目规划设计与风险管理 规划设计的目标 1.在功能与形式统一的基础上,创造亮点和卖点; 2.物有所值; 3.比较价格 价格类型: 总价、单价、得房率。 价格单位：价格/套、价格/建筑面积 价格/使用面积 4.规划设计应用定量化的手段来研究. * 项目规划设计与风险管理 规划容积率性能价格比 1 .容积率是区分物业类别的关键指标 0.2~0.4 独立式别墅 0.4~0.6 双联式别墅 0.8 连排别墅 1.2~1.5 多层 2.容积率与利润的关系 非线性关系，多因素（地价是关键） 3.规划布局与产品价值 最好资源用于价值最高处。 * 项目规划设计与风险管理 道路的规划布局与价格性能比 1．道路的覆盖率及有效覆盖率 　２．定量分析道路的经济指标 3．道路的类型 * 项目规划设计与风险管理 空间设计与性能价格比 　１．户型设计的三维化 　　　大空间的层高，空间的容积系数，空间的使用系数． 　２．室外空间设计 　　　宜人的空间和环境，空间的变化与活力． 规划设计中的一体化解决方案 　规划决策：市场(客户)－规划－效益分析－建设管理－市场 　 * 房地产全程运营及风险管理 * 项目开发建设的运营管理 现象很重要, 比现象重要的是数据; 比数据重要的是理解, 比理解重要的是结论, 比结论重要的是执行, 永远重要的是目标. * 项目开发建设的运营管理 正向思维： 经历很重要, 比经历重要的是经验; 比经验重要的是上升到理论, 比理论重要的是标准, 永远重要的是优化与发展. 逆向思考： 目的 目标（KPI） 计划 执行方案 * 我们面临复杂系统的环境 1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条