福利体制理论视阈下德国住房保障政策研究（下）.pdf

福利体制理论视阈下德国住房保障政策研究（福利体制理论视阈下德国住房保障政策研究 （下下）） 福利体制理论视阈下德国住房保障政策研究福利体制理论视阈下德国住房保障政策研究 （（下下）） 2018年 08月 24 日 2.市场机制与市场中性。德国上个世纪 90 年代以来的住房市场化程度越来越高，但受到 社会市场经济和法团主义影响，这种市场化与自由主义模式相比却表现出一定的市场中性 特征。这主要表现在私人家庭住房自有率一直处于较低水平。上个世纪 90年代以后，随 着德国国内的住房供求关系缓和，住房市场管制开始有所放松，政府改以房租补贴的手段 为主，住房供给主体进一步多元化。私人住房公司和小规模的私人业主等在住房市场开始 占据一定比例。德国政府通过低息贷款和房租补贴政策，鼓励私人业主和开发商投资兴建 社会福利住宅，这一做法调动了各方面的积极性，减轻了政府的财政负担，使私人开发商 成为公共住房的主要供给者，极大地缓解了住房供应紧张状况。上个世纪 90年代中期， 德国出台了《私人住房促进法案》等，采取了对私有住房补贴和税收减免等政策，致力于 刺激私人新建或者购置自有住房来动住房的提升。近年来德国住房自有率尽管有所提升， 但一直处于较低水平，大约维持在 45%左右；而租赁市场一直是社会大部分人的选择，大 约维持在 55%左右（如图1 所示）。 而德国的住房市场中性特征主要表现在住房的市场化并没有像自由主义的典型国家英国那 样被放大。政府和法律对住房抵押资信审查比较严格，在一定程度上抑制了居民购房的积 极性。相反，政府和各类非盈利组织以低息、无息和长期贷款等多种方式维系了本国庞大 的租房市场。这些出租房无论在质量、结构，还是社区环境上都不次于私有住房，且租金 比较低。按德国的住宅《租金法》，住房租金一般不得超过家庭实际收入的25%，但购房 者每月要将 30%左右的收入用于付抵押贷款。再加上政府的门槛较低的租房补贴和税收减 免，这导致很多富裕家庭宁愿住在公共住房以及形成“买房不如租房”的传统思维。同时， 德国的住宅金融发达，国家建立了以中央银行为核心、商业银行为主体，专业银行和其他 金融机构并存、共同发展的金融服务体系。主要包括储蓄银行、抵押银行、住房与互助储 蓄银行、信贷合作社、保险公司、商业银行和特别信贷银行等。住房抵押带款来源多元化 尤其是住房互助储蓄银行以独特的融资机制在住房市场占有重要地位。 3.社会组织的高度参与。社会组织在德国住房保障的参与度一直很高，这也同“社会市场 经济”特征和“法团主义思想”密不可分。社会组织参与住房保障主要包括早期的“单位 房”模式、住房合作社、住房协会和租户协会等形式。这些社会非盈利组织在住房保障中 对政府住房政策和住房市场的影响巨大。 ——“单位房”（Company Housing）模式。德国社会组织力量参与住房保障最早始于工 业化早期的“单位房”（Company Housing）模式。这一时期德国工业化和城镇化使得大 量劳动力涌向城市，由此带来住房短缺和房价上涨。企业为了吸引劳动力而在工厂周边建 立职工公寓，开始建设大量的“单位房”（Company Housing）。“单位房”将居住和就 业等不同功能综合在一起，有效解决了工人和城镇居民的住房问题。“单位房”模式作为 社会组织集资建房的雏形，开启了社会组织参与住房保障的历史。 ——住房合作社。住房合作社产生于第一次世界大战以后，主要是通过政府、社会（包括 个人和集体）合作建房为低收入群体解决住房问题。合作社的社员需要缴纳一次性社员费 作为建房基金，不足部分的款项由政府提供低息贷款，入住后的社员按时按月支付租金， 住房和社区的日常管理和维护则由合作社组建的管理委员会负责，社员若中途退出或搬迁 则退还其社员费，再将房转让给新加入社员。这一制度集中体现了国家、集体、个人三者 共同负担的原则（薛德升等，2012）。从 1950-1985 年，非营利性住房合作社共建造了 370 万住房。住房合作社在推动德国住房保障和支持低收群体住房中发挥了重要的历史作 用。 ——住房协会和租户协会。在德国，受到传统的法团主义思想影响，公民社会的组织化利 益被嵌入到国家的决策结构当中，社会组织在市场经济秩序的管理当中扮演着重要的角色。 这在住房领域的表现则是住房协会在房价的定价权较大，社会租赁部门对住房市场起着较 大的辅助作用。德国住房保障中通过租金制度的第三方管理，对租客的租赁权进