房地产行业：房地产防范疫情全球蔓延冲击下中国楼市的二次探底风险-20200331-中金公司-12页.pdfVIP

证券研究报告 2020 年3 月31 日 房地产 防范疫情全球蔓延冲击下中国楼市的二次探底风险 观点聚焦 张宇 核心观点 分析员 虽然近期有迹象表明房地产市场正从年初国内疫情的冲击中逐渐恢复，但海外疫 SAC 执证编号：S0080512070004 情加速蔓延无疑再度为后市走向带来了不确定性。我们提示当前楼市风险并未完 SFC CE Ref：AZB713 全解除，外需冲击可能将以与 2008 年金融危机类似的风险传导链条作用于国内 eric.zhang@ 楼市，触发房价下跌。我们认为有必要及时加大房地产政策灵活性，以防范楼市 王璞 二次探底风险，也在一定程度上回补外需疲软对宏观经济造成的负面冲击。 联系人 SAC 执证编号：S0080117100019 理由 SFC CE Ref：BOL362 pu.wang@ 两波冲击，一波未平，一波又起。如果说疫情爆发初期可以2003 年SARS 作为参 照分析房地产市场所受影响，那么当疫情在全球范围蔓延、系统复杂程度大幅提 升的情况下，我们所面临的局面更像是2003 年SARS 和2008 年全球金融危机的 先后夹击。国内疫情单独影响下，我们可以认为购房需求只是延后而非消失，但 若加上海外疫情的冲击，需求会否因外需下降导致居民收入下降并最终在房价下 跌中阶段性萎缩，就颇具不确定性了。 相关研究报告 复盘2008 年，风险不可小觑。2008 年全球金融危机爆发，外需垮塌，进出口增 • 宏观经济 | 全球疫情加速升级，下调中国增长预测 速两个季度内下挫了 50 个百分点。在广东、福建、浙江等外需敏感型行业聚集 (2020.03.23) 地区，居民收入率先降速，并很快体现于房价和租金下跌，房地产开发投资随之 • 房地产 | 疫情影响下，2020 年中国楼市下行风险几 陡降。相同情况很快波及全国，房地产市场各项指标全线大幅下滑：1 ）全国平 何？ (2020.03.17) 均房价同比下跌 10%；2 ）典型城市平均房租同比下跌5%；3 ）房地产开发投资 • 房地产 | 增加房地产政策灵活性正当时 (2020.03.08) 失速，同比增速摔落30 个百分点。考虑到当前全国新房成交量已处于大周期顶 部，短期经济、收入降速冲击带来的下行风险可能比2008 年更大。 • 宏观经济 | 公积金制度改革亟待推进 (2019.06.11) 加大房地产政策灵活性并不违背“房住不炒”的大原则。我们认为“房住不炒” • 房地产 | 时空坐标下的中国房地产（四）：量降价升— —中国住房市场未来三十年 (2016.07.19) 的主旨在于“打击炒”的同时也“支持住”，其目标于宏观来说是防范风险（风 险是双向的）、保持平稳，于百姓而言则是住有所乐、居有所安。鉴于中国房地 • 房地产 | 中金房地产周报#186 ：新房销售跌三成，土地 产市场早已告别快速增长期，调控政策也应随之从单向打压过渡到双向择机、从 溢价率持续下行 (2020.03.24) 全国统一转变为地区差异、从支持首套扩展至鼓励改善。考虑到“四限”（限贷、 资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 限购、限售、限价）政策在一定程度上有错伤合理住房需求（首套及必要改善