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项目论证阶段 商业市场分析作业指引 第一部分：项目商业市场调研分析 一、 项目区位 宗地所处城市、行政区域的地理位置、区域属性、区域成熟度描述，并在地图上标出来。 列表示例： 项目地理位置 描述数量及来往方向 地铁 位置方向人行天桥 位置层数高架桥 位置 隧道 一环 二环 三环 郊区 城市区位属性 商业中心 商务中心 新城 副中心 产业中心 大学城 区域成熟度 道路 等级 线路及来往方向公交 图例： 重点项目与重要商圈、城市中心、重要公共实施机场、火车站、地铁站点、政府部门 等的空间距离数据。． 二、 项目主要商业技术指标 1. 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 2. 商业建筑面积、公建建筑面积，公建的内容、其他配套要求与商业经营销售要求； 3. 容积率、建筑密度、控高、绿化率等。 三、 宗地现状（如与经营同时研究可略） 1. 地块形状，用红线图表示； 2. 四至范围，在地图上标示； 3. 地块是否存在高压线或者需要拆迁等影响土地价值的情况； 4. 土地的完整性，是否被市政绿化带、市政道路等因素分割土地； 四、 交通情况 地块周边及所在区域路网、公共交通情况，特别要注意道路的通达性，地块的到达性，及是否有山河高架、隧道等，并在地图上标出。地块周边的人流与机动车流的方向是否便利，有无单行道或交通拥堵的情况。 列表示例： 江河道 山体 末端路 单行线 人流方向 主要 次要 机动车方向 图例： 五、 商业目标消费群 项目周边不同距离内的人口规模与人口特征描述。 列表示例： 项目距离 人口规模 人口特征 步行10分钟 1公里 1.5公里 2公里 3 公里 六、 商业竞争分析 竞争项目选择需要考虑一是项目周边竞争项目、二是市场类似竞争项目、三是目前市场入市的商业项目、四是考虑未来入市的商业项目（未来商业竞争项目尽量详细了解其商业规模、形态、业态及主力店商家品牌的规划及入市时间）。 分析内容包括区位交通条件，注意要说明与本项目的距离，具体位置可在地图上标出，商业规模及层数、商业形态是传统商铺/专业市场/大型综合商业市场/购物中心/社区商业中心/度假商业/商务住宅底商/百货/大型综合商场/超市/专业店/专卖店/便利店/家居中心/仓储商店、业态是零售/餐饮/娱乐/休闲/教育培训/社区配套商服（邮局、银行、社区诊所等）及品牌、主力店次主力店品牌及规模、开业时间、分层/分业态租金水平、经营状况商业空置率、租金涨幅。如有销售性商业需了解销售性商业的新开工面积/施工面积/销售面积/存量面积/存量数量/价格/销售率/价格涨幅/销售时间。可列表说明，也可每个项目一个内 容表并附图说明。． 列表示例1 项目名称 竞争项目1 项目2 项目3 项目4 项目5 区位/交通条件 面积/层数 商业形态 业态/品牌 主力店次主力店 开业/销售时间 分业态租金/分层 空置率 /价格销售率 /租金价格涨幅 未来入市项目名称 位置 商业规模 已知商业情况 预计入市时间 合计 图例1 2 列表示例 1竞争项目：万达广场 区位：八一广场，城市中心 万平、三层集中商业占地面积：1.4万平、建筑面积：5 20% 其他：餐饮：25%15%业态：综超：30% 家电：10%专卖店： ㎡·月元 40-150/铺位租金： 8%~10%空置率： 主力店次主力店 沃尔玛、魅族、七匹狼、国美、博士眼镜、万达影院、棒约翰、黄记煌 业态分布 电器专业店（国美）-1F室内步行街（零售）1F 2F综超（沃尔玛） 3F 万达影城4F 2 图例 外景 七匹狼沃尔玛 闲置商铺万达影城 七、 项目周边商圈及配套分析 1. 项目周边商圈分析内容 包括项目周边商圈分布情况，用图示表示，商圈与项目的距离，商圈级别是省级跨地区级/城市级/市次级/社区级……、形态是是传统商铺/专业市场/大型综合商业市场/购