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新时代商业街项目销售推广案 一、 项目竞争力分析 1、 芜湖房地产板块分析 2 、 城南板块竞争力分析 3、 本案核心竞争对手分析 二、 项目推广策略 1、 住宅推广策略 2 、 商铺推广策略 3、 其他产品推广策略 三、 项目销售阶段实施战略 1、 市场预热期 2 、 正式开盘期 3、 全面强销期 4 、 持续升温期 5、 清盘收尾期 四、 现阶段工作准备 一、 项目竞争力分析 1、 芜湖房地产板块分析 目前芜湖市在城市布局上分为三大块：解放路以北为工业 区，包括经济开发区、长江大桥经济园区和城北工业区；解放 路至青弋江为城中区，是全市的商贸旅游区；青弋江以南为城 南区，是主要生活居住区和文体、会展、行政中心。 本案项目为马塘区杨毛埂地块，归属于城南片。按照建设 外向型、现代化城市新区的要求，今后城南总体上由大学园、 体育公园、市政公园、文化公园和居住花园形成框架，充分发 挥生态自然优势，体现“以人为本”的规划观念，对水系保护、 园林绿化、城南片老城区改造、经济园区、滩头利用、道路交 通等强调高起点、大手笔的规划，并与城市总体规划相衔接。 目前市政府办公楼和奥体中心已经开始动工，预计两年内 将投入运行；而最近拍卖的开发土地陆续投入开发，预计将在 今后两三年内形成 50 万平方米左右的开发量，随着这些楼盘 的建成和现有楼盘的不断交付，该区域将在 3、4 年内形成一 个可以容纳20 万人口、芜湖市最具规模的新型高尚居住区。 2 、 城南板块竞争力分析 通过最近城南新开盘和上市的新盘来看，该区域的楼盘整 体定位比较高，小区配套、楼盘品质和营销手段等在芜湖市都 是高水平的。这些楼盘住宅的价格在 1600——2800 元，商铺 价格在 4000——5500 元不等，位置都要比本案要离市中心步 行街近一些。由于靠近长江、青弋江，上述楼盘大都借用最近 国内比较流行的水景住宅概念来进行包装推销。 从城南这些楼盘的诉求对象来看它的目标客户，我们发现 他们都是面向芜湖市的中高层收入者，以及城市白领、金领等 消费比较强的阶层，因此营销宣传上提倡的是比较超前的生活 形态。我们认为上述营销定位的突破口选择应该是对的，符合 芜湖今后经济发展的趋向以及符合城南在全市城市功能定位 上的地位。特别是城南板块有着其无与伦比的区位优势，比如 离市中心咫尺之遥、比如外部自然环境——青弋江、长江、市 民公园、奥林匹克场馆等、比如市政府的搬迁等等，很多利好 都预示着城南板块作为一个新崛起的高品质住宅板块即将横 空出世。 而同时，我们在目前城南楼盘的竞争中发现一个楼盘同质 化比较严重的事实，这就应该让我们应该引起足够的重视。 究竟芜湖市是否有足够的市场需求来消化这么大量的新 开盘呢？我们的态度是谨慎地看淡。 因此为了最大限度地避免销售、尤其是住宅销售的风险， 我们建议无论在产品定位还是营销手法上都要和我们主要的 竞争对手们加大差异。 3、 本案竞争对手分析 由于本案的产品具有多样性，因此我们应该分开来对它们 进行竞争分析。  商铺 本案的商铺从全市范围来看没有明显的竞争对手。因此 营销上不是要将它全部销售完毕就算成功，而是要将它作为 商铺特有的房地产价格弹性发掘出来，将价格提升空间充分 打开。可以说，本案项目最后是否成功百分之九十要看商铺 销售，而商铺销售成功与否就得看最终的销售均价是高是 低。 目前商铺销售的最大问题在于人气不足，因此营销的首 要任务应该是制造人气。 我们认为商铺销售要成功，必须“炒”。何为“炒”，就 是要“炒商铺”，吸引本地、外地有实力的投资者入市，必 须要在加强商业气氛营造的同时，着重从投资者角度考虑问 题，为他们不断建立信心。因此在销售上要注意：