新江湾城22号地块估价报告.pdfVIP

新江湾城 22 号地块估价报告 在目前官方评审标准尚未出台前提下，本案办公用地价格评估将则采取环线比较、地块 市场比较及成本预估法相结合的方式来评议。 1、 环线比较 运用环线预判土地价值，了解本案地块的价值区间 上海环线办公土地价格情况 数据为2009 年6月至今1 年的办公类成交土地，数据来源cric 内中环： 中外环： 外郊环： 主力地价：1641.9-5355.16 万元/亩 主力地价：439-1078 万元/亩 主力地价：80.0-852.8 万元/亩 主力楼板价：9851-15000 元/㎡ 主力楼板价：5989-8958 元/㎡ 主力楼板价：3825-8388 元/㎡ 结论：依据各环线的土地价格区间，本地块处于中外环区域， 地块的楼板价可在 6000-9000 元/㎡之间。 2、土地市场比较 1. 求取土地取得费用 采用市场比较法测算宗地的价值 ⑴ 选取可比实例，编制比较因素条件说明表 在近期发生交易的土地成交实例中，选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域 上属于邻近区域或类似区域的三个案例，各实例与估价对象的具体情况见表一《比较因素条 件说明表》： 所选实例示意图： 闸北区 338 街坊北 上海物流3-1 地块 本 案 外环线 中环线 长宁区新泾镇 228 街坊2、4 丘 长宁区 221 街坊 5 丘、225 街坊3 丘 表一比较因素条件说明表 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 闸北区338街坊 长宁区新泾镇 长宁区 221 街 新江湾城 22#地 土地名称 北上海物流 3-1 228 街坊 2、4 坊 5 丘、225 街 块 地块 丘 坊 3 丘 宗地编号 —— 200910702 200908004 200906003 交易日期 估价时点 2010 年 2 月 2009 年 11月 2009 年 9 月 交易情况 —— 正常 正常 正常 土地剩余使用年限 50 年 办公：49.67 年 49.5 年 办公：49.3年 土地用途 办公 办公、