云南楚雄鑫茂项目营销策略总纲-108PPT-2008年.docxVIP

机密 机密 机会与突破 ——鑫茂项目整盘营销策略总纲 2008/06 机密 机密 打造楚雄第一品质楼盘 全面提升鑫茂地产技术水平 为 鑫 茂 地 产 开 山 之 作 打 响 第 一 枪 机密 机密 机密 机密 纵观楚雄市场，高层、小高层物业这两年得到快速增长， 而其产品亦是从市场出发，多为楚雄消费者所接受的类型。目前来看，该物业形态的产品定位都趋于同质，且整体市场放量也有过大嫌疑。 当下，整体房地产市场有下滑趋势。另外，股市沉浮、金融危机，对整体市场的购买力都有很大的影响，那么，此类产品的市场到底能走多远呢？ 看看市场供应情况 小高层分布图 太阳城 欧西尼亚 活力空间 玛雅特区 本案 老城区中心 金山花园 金福公寓 机密 机密 阳光橙 机密 机密 机密 机密 对手分析－金福公寓 规划方面：一栋板式楼，通廊设计，共2部电梯，每层22户，住宅共12层； 总套数：264套； 面积（㎡）套数（套）套比（%）剩余套数销售比例4012045.5%0100%50124.5%1206013250%3077.2%合 计264 面积（㎡） 套数（套） 套比（%） 剩余套数 销售比例 40 120 45.5% 0 100% 50 12 4.5% 12 0 60 132 50% 30 77.2% 合 计 264 42 84.2% 此面积档所占比例较大，但销售情况最 好，说明此户型市场反应良好，受众接受程度高，当然也和其销售策略密不可分； 机密 机密 对手分析－金福公寓 40㎡：通间设置，户型方正、无空间浪费，满足投资及单身客群的需求； 50㎡：该户型每层楼仅有一套，由于处于尖角位置，户型设计上出现异形，故该户 型的销售率极低； 60㎡：该户型总量较大，但总价相对较高。作为纯投资，此户型面积稍显大，而作为住宅，此户型功能上又有很大欠缺：在装修时候，如果做一房处理，面积过于浪费，如果处理成两房，则使用功能上会大打折扣，故该户型销售速率无明显优势。 机密 机密 对手分析－金福公寓 未来的片区发展潜力； 客户的投资意识增强； 项目的自身配套支持； 返租，扩大投资客群面，弱化投资风险； 机密 机密 对手分析－玛雅特区 交房后有两家酒店管理公司在进行酒店经营，作为楚雄知名度较高的小户型公寓， 目前已经成为楚雄市场小户型的代表作，现时为该楼盘进行运营公司分别为： 英伦1号和玛雅公司，据了解，该楼盘的公寓酒店经营状况良好，具体价格情况为： 户型 面积（㎡） 档位 报价（元） 优惠价格（元） 长期包房（月） 平层 41面积档 普标/单间 98 68 1500～2000 平层 豪标 108 78 跃层 80面积档 套房 188 158 —— 机密 机密 机密 机密 对手分析－阳光橙 规划方面： 共2栋，其中：一栋有3个单元，分别为1梯3户、1梯2户、2梯 4 户； 一栋是2梯4户，共18层； 户型配比： 产品配比 面积 （㎡） 房型 总套数 （户） 套比 剩余套数 （户） 销售率 60面积档 1房 17 7.1% 6 64.7% 80面积档 2房 51 21.4% 13 74% 95 2房 85 35.7% 30 64.7% 98-121㎡ 3房 85 35.7% 13 84.7% 共计 238 62 73.9% 机密 机密 对手分析－阳光橙 此楼盘户型种类较多，是市场销售状况及影响力均很大的项目之一。该楼盘户型基本满足生活需求，但总体来说，设计并无很大亮点，无高附加、高创新； 60㎡：投资者居多，但使用功能上较为浪费； 80㎡：使用及实用功能均处于正常水平，容易为市场接受； 95㎡：此面积档内户型，95%以上均为2房设计，和80㎡的两房形成强 烈冲突，满足功能的情况下总价相对80 ㎡过高,故销售率明显降低； ㎡：此面积档为市场最易接受产品，户型设计上也基本满足生活需求，故销售情况较好； 机密 机密 对手分析－活力空间 规划方面： 1栋L型板式楼，内走廊设计，每层共17户，两部电梯，共17层，其中一层为商业，2-3层为平层小户型，4-17层为跃式住宅。 户型配比： 产品配比 面积（㎡） 房型 总套数（户） 套比 剩余套数 销售率 50 1房 34 22% 0 100% 117 3房 119 78% 12 90% 共计 153 12 92.2% 120平米为楚雄市场的“标配”，市场需求量较大； 机密 机密 对手分析－活力空间 本楼盘仅两种户型，分为跃层和平层，平层是跃层的拆分体，实际只有一种户型设置。 50㎡：一房两厅，投资者居多； 117㎡：跃层，户型设计有硬伤，一层楼梯间下浪费空间面积较大，二层设置2间卧室，1间书房，局促的面积使得主卧面积偏小，相反，书房面积还较大。而通廊设计使房间存在黑房间的缺陷； 1、利用受众对跃层的好奇感； 2、此项目销