第十章__长期趋势法.pdfVIP

第一节 长期趋势法概述 8.1.1 长期趋势法的概念 8.1.2 长期趋势法的理论依据 8.1.3 长期趋势法适用的对象和条件 8.1.4 长期趋势法的操作步骤 第一节 长期趋势法概述 一、 长期趋势法的含义  长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法， 特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断 房地产未来价格方法。 二、长期趋势法的理论依据  房地产的价格波动，从长期来看，会显现出一 定的变动规律和发展趋势。 三 长期趋势法适用的对象和条件  长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动 的房地产  条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历 史价格资料并且资料真实可靠。 四、长期趋势法的操作步骤 操作步骤如下：  1、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料；  2、整理资料使其具有可比性或具有相同的标准， 并按时间排列资料的时间序列；  3、观察、分析这个时间序列的特征，建立相应的 模型；  4、以此模型去推测、判断估价对象在估价时点的 价格。 第二节 数学曲线拟合法 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲 线趋势法和二次抛物线趋势法。 直线趋势法也被叫做一元线性回归分析法。 其基本模型和参数确定公式如下： Y a bX N XY  X Y  Y  b  X b    a 2 2 N N X  X  X 0 a Y b  XY 2 N  X 第三节 平均增减量法 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相 同,也可以采用最简便的平均增减量法进行预 测。 V P d i i 0 式中d为逐期增减量的平均数。 也可以采取加权的方法计算d。 第四节 平均发展速度法 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致 相同，就可以采用平均发展速度法进行预测。 V P t i i 0 式中t为平均发展速度。 同样可以采取加权的方法计算t。 8.5 移动平均法 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采 用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均 数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除 价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋 势。 1 简单移动平均法 2 加权平均移动法 1 简单移动平均法  在递移过程中不考虑各期数据的权重影响的移动 平均法即为简单移动平均法。  参见教材举例。 2 加权平均移动法  在递移过程中考虑各期数据的权重影响的移动 平均法即为加权移动平均法。 第六节 指数修匀法 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测 值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的 一种预测方法。 V P (1)V i1 i i 8.7 长期趋势法的作用 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格， 此外还有一些其他作用。 收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空 置率、净收益等 市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力 填补某些房地产历史资料的