第19讲_买卖合同（2）、商品房买卖合同、租赁合同、房屋租赁合同.docVIP

经济法（2019）考试辅导 第四章+合同法律制度 原创不易，侵权必究 第PAGE \* Arabic 1页 第三单元? 具体合同 ? 考点01:买卖合同（★★★）（P100） 2.标的物的风险负担 （9）未约定交付地点、出卖人不得不托运 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。（2006年案例分析题） （10）出卖人依照约定代办托运 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担，但当事人另有约定的除外。 【例题·多选题】根据合同法律制度的规定，下列情形中，买受人应当承担标的物灭失风险的有（??? ）。（2013年） A.买卖双方未约定交付地点，出卖人将标的物交由承运人运输，货物在运输途中意外灭失 B.约定在出卖人营业地交货，买受人未按约定时间前往提货，后货物在地震中灭失 C.出卖人依约为买受人代办托运，货交第一承运人后意外灭失 D.买受人下落不明，出卖人将标的物提存后意外灭失 【答案】ABCD 3.标的物的检验 （1）当事人约定检验期间的 买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人；买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。（2015年案例分析题、2017年案例分析题） （2）当事人未约定检验期间的 买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用2年的规定。 4.买卖合同的特别解除规则 （1）因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物；标的物的从物因不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。 （2）标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除合同，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除合同。 （3）分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款20％的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，双方应当互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。（2014年案例分析题） 考点02：商品房买卖合同（★★★）（P104） 1.销售广告的性质认定 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。 2.商品房预售合同的效力 （1）商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。 （2）商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同的生效条件，当事人另有约定的除外。 3.法定解除条件 （1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； （2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用； （3）房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3％的； （4）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行； （5）约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。 4.可以适用惩罚性赔偿金的情形 在下列情形下，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金： （1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 5.商品房买卖合同与贷款合同的效力关系 （1）贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。 （2）商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。 考点03：租赁合同（★★★）（P110） 1.租赁合同的期限 租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同