第六章 管理规章制度及档案的建立与管理.doc

第六章 管理规章制度及档案的建立与管理 第六章 管理规章制度及档案的建立与管理 一、管理规章制度 管理规章制度的建立，是物业管理规范化、法制化的重要前提，也是实施和规范物业管理行为的必要措施和保证。物业管理规章制度是实施物业管理的准绳和依据，贯穿于物业管理的全过程，其基本内容是物业管理主体与客休的权责关系。一方面，物业管理制度将管理内容及其操作制度化，约束和规范物业管理主体的行为，提高物业管理的整体水平；另一方面，有助于建立对物业管理工作的监督机制，发挥全体业主和使用人的作用，促进物业管理的健康发展。 物业管理规章制度与管理办法可概括为外部管理体制与管理办法和内部管理体制和管理办法两大类。具体有以下一些：《业主公约》、《装修管理公约》、《电梯操作、保养和维修》、《管理处主任岗位职责》、《火灾处理应急方案》、《消防管理公约》、《安全用水、用电、管道燃气管理公约》、《中央空调养护管理》、《物业管理公司服务承诺》、《消防设施的维护保养》等。 《业主公约》 为加强新机关大院的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良的环境，同意签订本公约，并共同遵守。 一、业主的权利、义务 （一）权利 1、依法享有所拥有物业和各项权利。 2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共用部位和本物业内共用设施和公共场所（地）的权利。 3、有权按有关规定进行室内装饰、装修。 4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、冰箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工除外。 5、有权根据房屋建筑共用部位、共用设施设备和所属物业管理范围内的市政共用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮。 6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。 7、有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复。 8、有权要求业主委员会和物业管理公司依照规定的期限定期公布物业管理收支账目。 9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。 10、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见或建议。 11、有权要求房屋建筑毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，并按规定分摊费用。 （二）义务 1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。 2、执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。 3、自学维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。 4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。 5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装饰管理规定，并填写申请表，报物业管理公司备案后，向物业管理公司缴交装饰装修押金后方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如：渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属于统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费；如有额外使用公共设施（如电梯、供电增容等），还应承担相应的补偿费用。 6、如业主请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护的，应支付有关费用。 7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立使用、维修、改选所拥有的物业法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。 8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同约定的除外）。 9、在本物业范围内，不得有下列行为： （1）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。 （2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。 （3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）。 （4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。 （5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。 （6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等。 （7）践踏、占用绿化地，损坏、涂画园林建筑小品。 （8）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。 （9）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超标准的噪声。 （10）利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为。 （11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 二、业主大会和业主委员会 1、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府主管部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主委员会均应