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（发展战略）喜洋居商铺写 字楼整体发展战略及营销 策略报告 喜洋居商铺、写字楼 整体发展战略及营销策略报告 红方格广告策划有 X 公司 2005 年 10 月 前言 本方案是在我司对项目所在区域进行深入市场调查的基础上，根 据市场调查的依据，针对本项目的整体开发策略、定位策略和营销策 略等方面对本项目进行深入阐述，且提供初步建议，同时初步明确各 个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开 展。 第壹部分分析篇 壹、市场基本概况 1 、项目优势分析：  地段：本项目位于天河 CBD 区次中心，中山大道西，天河公园对 面，由于受到天河 CBD 区商业发展的辐射，随着天河经济重心逐 渐向项目所在区域扩散，近年来项目所在区域的商业得到迅猛的 发展，商业发展前景非常广阔。  交通便利：市内数十条公交路线行驶其中，无论是北上、南下、 东去、西返，都十分便捷。  项目所在区域目前拥有万佳、好又多等大型超市，区域商业发展 前景十分见好。  本项目壹线临街，商业价值相对较高。  项目所在区域正逐步形成多个住宅小区，这位本项目提供越来越 多的商业人气。 2 、项目劣势分析：  项目商业部分体量较小，难于形成规模效应。  虽然天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，可是现阶段的商业 氛围仍不够。  由于项目所在区域外来人口较多，而其中多数人大都在市中心等 地上班，他们早出晚归，因此，造成项目所在区域白天人气不足。 3 、我们面临的问题：  如何实现项目利润的最大化原则？  如何解决投资者对项目运营的信心？  如何解决销售和运营俩者的矛盾？ 4 、机会  由于项目所在区域的夜间经济不够发达，造成区域居住者大都往 市中心跑的局面，因此，本项目在白天经济的基础上，兼顾区域 的夜间经济，这样就能够使项目在区域中脱颖而出。  随着广州中心办公用地的逐渐减少，中心区域写字楼的租金逐渐 高升，必然把众多成长型企业往中心区域周边挤压，而本项目地 处广州 CBD 次中心区域是众多成长型企业办公的理想之地。，因此， 在本项目引进写字楼，拥有广阔的市场前景。 第二部分目标篇 壹、发展目标 写字楼发展目标： 突破传统办公空间概念，使项目发展成为天河办公次中心成长型 企业标志性办公场所。 商业发展目标： 塑造独特而符合目标群体的商业街形象，突破社区商业街中心的 传统范畴，确立项目商业在所在区域商业街中的典范地位，使商业街 成为项目所在区域的消费中心，实现销售、招商、运营管理和品牌多 赢局面。 二、销售目标  开盘时：完成销售 50% ；  开业前：完成销售 90% 三、招商目标  具体目标：开业前完成 90%之上的招商。 引进数家主力店、知名品牌店，通过主力店和品牌店吸引运营散 户的进驻。 第三部分策略篇 壹、项目整体开发策略 1 、项目开发思路： 结合项目区域市场的情况，我司认为，本项目的开发必须走产品 差异化的路线，寻找市场空白点。根据区域市场的特点，如果项目进 行纯住宅项目开发，项目可获利润少；而如果项目进行纯商业开发， 则项目总体单价会过高，同时投资开发风险较大。因此，建议项目以 投资型物业为主，采取商业、写字楼和住宅相结合的开发模式，这样 即可保证项目的利润，同时可确保项目的销售和租赁。 2 、项目开发理念： （1）全面创新策略——创新意识渗透每个细节 我们主张的创新，来自于项目的理念，也根基于规划、建筑、平 面设计、配套、功能及管理等每个环节的精雕细琢，只有如此，才能 真正实现从产品的全面全新，只有对项目进行全面创新，才能打破传 统的商住、办公格局和模式，为消费者打造壹个真正集购物、休闲、 娱乐、美食、居住、办公、会议于壹体的商住地带，使项目成为市场 新的焦点，促进项目的快速销售。 （2）