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青城山项目策划案（别墅） 别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。 ——引自（现代汉语词典） 目 录 前言 市场分析 房地产 E 网 / 范文吧 范文 1 一、大市场环境 二、成都别墅及小型住宅市场特性 三、青城山区域市场特性 产品分析 一、本项目概况 二、本项目关键制胜点 三、本项目优劣势分析 投资回报分析 一、建筑成本 二、销售成本 三、市场价格预测 四、投资回报计算 策划销售 一、本项目策划重点 二、销售准备工作重点 三、推盘时机 四、造势运动 市场分析 一、 大市场环境 1、利多因素 政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购 2 车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地 产生。 2、利少因素 WTO 的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购 车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。 股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了 经济不稳定所带来的风险。 二、成都别墅及小型住宅市场特性 1、二环路以内小型住宅 以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优 势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映 了这批 楼盘的所有内涵。但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。 2、二环路与三环路之间的小型住宅 锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地 理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消 费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之处在于，它们依然不能宁 静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。 3、成都近郊的小型住宅 从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它 们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活 方式。但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳 定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖， 青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”，以成 3 都本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方式，获得了大众的青 睐。即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与高级住宅的风 范相去甚远，更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、 珍藏性不可并论。 三、青城山区域市场特性 1、客户群体 企事业机关单位灰色收入人群 中产阶级 企业、公司等单位自用 文化、艺术、体育圈人士 2、产品特点 别墅与联排、公寓相结合，套型从 60m2 2 —300m 丰富多彩 主推环境优势 强调休闲生活方式的重要性 在宣传中把渡假与投资结合 均居于青城山脚下，借势发挥有近山楼台之优势 3 、青城白鹭洲，中国青城，高尔夫山庄比较 青城白鹭洲 物管（元/ 占 地 430 亩 单价（元/ m2 ） 付款方式 m2 ） 公 寓 60~106m2 1600—1800 1 联体别墅 130~160m2