东莞双龙舫红磨坊项目招商推广方案2007--20页.docVIP

第一部分、市场分析及项目定位 1、 市场分析 ●住宅及商业市场分析 市场分析周边主要住宅区人数图示： 人数人数, 宝翠花人数, 瑞康花园, 3000, 2%园, 15000, 10%人数, 华侨新人数, 东成花村, 3000, 2%东成花园园, 10000, 7%瑞康花园人数, 匡湖居,人数, 工业区,宝翠花园2000, 1%80000, 54%华侨新村匡湖居人数, 碧翠园,碧翠园10000, 7%裕宁花园人数, 裕宁花新世纪华庭园, 3000, 2%长裕棕榈园人数, 新世纪华人数, 长裕棕榈工业区庭, 12000, 8%园, 10000, 7% 周边主要住宅区年龄结构图示： 年龄结构比例人数, 50岁以人数, 18岁以上, 10000, 7%人数, 40－50下, 20000, 13%岁, 20000, 13%18岁以下18－25岁25－30岁30－40岁人数, 18－25人数, 30－4040－50岁岁, 40000, 27%岁, 30000, 20%50岁以上人数, 25－30岁, 30000, 20% 南铭商业区主要业态图示： 经营面积㎡, 婚纱,经营面积㎡经营面积㎡, 人才市200, 0%场, 200, 0%经营面积㎡, 咖啡,200, 0%经营面积㎡, 西餐,经营面积㎡, 洗浴中500, 1%心, 0, 0%超市经营面积㎡, 数码,KTV1000, 2%百货经营面积㎡, 超市,酒吧经营面积㎡, 中餐,10000, 17%8500, 15%电脑中餐数码经营面积㎡, 电脑,西餐3000, 5%人才市场婚纱咖啡经营面积㎡, 酒吧,洗浴中心2000, 3%经营面积㎡, KTV,经营面积㎡, 百货,13000, 22%20000, 35%项目 本项目 南铭广场 嘉荣商场 注释 得分得分权重评估标准 得分注释 地段非常好23 19 23 地段非常好地段一般 24% 地段 19 17 规划非常合理 18 21% 项目规划 规划一般 通达性可达性一般15 通达性可达性强交通 16% 通达性可达性强15 14 入市时机合理8 6 入市时机较差 8 入市时间 入市时机合理11% 项目质素一般7 5.5 质素 8% 项目质素良好 6 项目质素良好展示性一般展示性 6.5 展示性较强7% 展示性较强 6.5 5.5 实力较强4 实力较强 4 发展商实力 4 实力较强5% 视野一般视野良好4 5% 4 3.5 视野 视野良好 人口众多3% 2 人口众多2 人口众多 2 人口权重指标2520151050位期价通段隔围限间租车租地交间时年氛免停段业赁市租入商租项目 本项目 南铭广场 嘉荣商场 注释 得分注释评估标准 权重 得分 得分 注释竞争力一般竞争力一般20 21% 租价 14 竞争力非常强 13 地段非常好 15 18% 16.5 地段 16 地段一般 地段非常好 从以上的市场分析图示可以得出以下结论： 〇项目周边具有充足的消费力； 〇项目周边居住人群的年龄结构偏年轻化，消费方式以目标性消费为主，产品消费结构以时尚、流行产品为主； 〇根据马斯洛的消费层次理论，项目周边消费人群的消费层面已经从满足日常温饱层面转项目追求物质和精神享受层面，对于产品形态及表现形式有更高的要求； ● SWOT分析 〇机会： 1、政府支持； 2、目标消费半径内尚未开发商业步行街； 3、商家有投资热情； 〇优势： 1、建筑规划和设计理念超前； 2、停车位丰富； 、位置优越，交通便利；3． 4、业态规划定位合理； 5、调整入市价格颇具竞争力； 〇劣势： 1、租赁合同期限较短； 2、项目周边人气不足； 3、项目分段经营，造成节流； 4、本地市场消费力欠缺； 5、项目规划过长； 6、项目1－5区入驻经营商家经营较差； 7、项目推广力度欠缺； 〇威胁： 1、横沥商业气氛相对其他镇区较差； 2、项目离南铭商业广场较近，势必存在客源分流； 3、项目周边规划用地欠缺，缺乏消费前景； 2、 项目现状及原因分析 ● 主观现状： 〇推广方式现状：招商推广的方式多种多样，常见的方式主要有租价折扣、免租期优惠、管理费优惠等政策型推广；还有人员推广、广告推广、包装推广及商业氛围推广等手段型推广。在实际的招商推广中，上述多种方式都可以达到同一目的，但由于每一种具体方式均有各自的优点和不足，适应不同的条件和预算，因此必须通过调查研究，分析推广对象的现状，并预测市场状况来选择相对最佳的招商推广方式；选择招商推广方式的总的要求是：综合考虑，以客源、投资者的． 感受来取舍，而不是凭企业的好恶、习惯和费用节省为依据，在实际运用中根据市场的变动