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证券研究报告 | 固定收益研究 2019 年 06 月19 日 固定收益点评 房地产各融资渠道有哪些边际变化？ 房地产融资结构如何？ 作者 分析师 刘郁 2019 年 1-5 月，房地产开发资金来源中，国内贷款、自筹资金和其他资金 执业证书编号：S0680518080002 分别占比 16.14%、30.4%和53.41%，利用外资占比很小。从结构变化看， 邮箱：liuyu@ 房地产开发资金越发依赖销售回款，其他资金中的定金及预收款、个人按揭 分析师 姜丹 贷款合计占比由2014 年的35.99%持续攀升至2019 年 1-5 月的48.95%。 执业证书编号：S0680518090003 邮箱：jiangdan@ 各渠道融资松紧变化？ 相关研究 （1）房地产开发贷款余额增速在房地产收紧阶段呈现逆势增长，而在政策 1、《固定收益定期：信用负面跟踪 放松阶段增速放缓。2016 年“930”至2018 年上半年，限购、限贷、限售、 2019-06-18 限价等政策加码，房地产融资收缩，尤其是非标和债券融资明显下降，而房 2、《固定收益点评：天津市36 个城投平台详尽数据挖 地产开发贷款余额同比增速由 2016 年 3 季度的 7.65%持续攀升至 2018 年 掘——走遍中国之十七》2019-06-17 上半年的24.23%。2019 年 1 季度回落至 18.9%，仍处于较高水平。 3 、《固定收益定期：信用负面跟踪 2019-06-17 （2）从居民中长期贷款松紧周期看，其与房地产调控周期基本一致。19 年 4、《固定收益点评：5G 商用正式落地，哪些转债有望 初以来，居民中长期贷款较高增长，首套、二套房贷利率连续回落，但需要 受益？》2019-06- 16 警惕政策转向。 5、《城投债高估值，地产债短期限——信用债周度成 （3 ）房地产债券融资保持适度从紧态势，一方面，房地产净融资维持低位， 交跟踪14 ）》2019-06-16 为房企提供的增量资金有限；另一方面，房地产发行债券资金用途受限，比 如 17 年以来发行的大多数公司债只用于偿还到期的公司债和银行借款，超 过 1/2 的中票只用于偿还到期的银行间债券和银行借款，且不能跨市场偿还 债券。中低等级房企面临较大的偿债压力，而高等级优质房企债券借新还旧 压力相对较小。 （4 ）19 年 1季度房地产新增信托回暖，为 2609.6 亿，同比增长42.91%。 （5 ）19 年 1-4 月美元债市场火热，5 月发行额萎缩，融资成本较高。 综合来看，19 年初以来，房地产整体融资环境整体回暖，其中银行贷款融资 贡献较大的增量。但 19 年 5 月以来，地产境内债和美元债发行明显下降， 且银行贷款面临收紧的政策风险。 2019 年 1-5 月拿地活跃的房企，警惕融资针对性收紧。我们采用 2019 年 1-5 月新增土地货值/2018 年销售额衡量房企拿地活跃程度，对于拿地活跃、 19 年 5 月末存量债余额较大且集中在