西安御景华府项目营销战略方案（一）.pdfVIP

[御景华府] 2009营销战略方案 2009年1月 目 录 Contents 13 市 场 篇 2 现 状 篇 33 竞 争 篇 4 定 位 篇 53 执 行 篇 市 场 篇 08年— 这个冬天有点冷! 2008年注定是西安房地产市场不平凡的一年。 2008年注定是西安房地产市场不平凡的一年。 商品房成交一直处于同比大幅下降的态势； 政策调控由紧到松，特别是金融政策的戏剧性转变，更是对市场不确定性变化的反映； 购房者对市场未来预期的信心受挫；地产企业饱受资金链的巨大压力…… 尽管西安房地产市场总是慢一拍，但仍被动式的进行了市场的自发调整。 整体来看，西安房地产市场的房价并未出现大范围下跌，但也通过打折促销等隐 性手段对市场低迷状态做出调整，这种市场调整将在2009年见底，从中长期趋 势来看，市场何时回暖成为关注焦点。 01-06年稳步上升，06-07大幅上升，08年回落到06年水平。 08年2月成交量最小，全年成交量不大，呈小幅波动，12月有所回升。 08年各区域成交价格整体比07年有所上升，城内上升幅度最大。 07年住宅市场供求基本平衡， 08年明显供大于求。 07年住宅存量正常， 08年开始逐步增大。 08年90㎡以下户型供应量达到72%，占到市场绝对比重。 09年90㎡以下户型竞争将异常激烈。 2008年市场关键词 2008年市场关键词 成交低迷 成交量同比07年大幅下降30.87% 多方观望 量价双跌，购房者持币待购 金融危机 波及中国经济，消费者信心受挫 政府救市 受宏观经济影响，政府从打压转为救市 打折促销 是2008下半年地产市场的主要焦点 09年— 我们看到了机遇 ! 2009年西安房地产机遇与挑战并行。 2009年西安房地产机遇与挑战并行。 08年密集出台的救市政策会在09年逐渐对市场产生促进作用； 对于西安市场而言，市场信心的恢复，将成为地产市场再次快速发展的转折点； 对部分有战略眼光的地产企业来说，充满机遇； 购房者在各种利好因素下将恢复信心，市场将逐渐回暖。 但08年的市场低迷势必会延续到09年上半年，特别是存量猛增使项目销售直面 激烈的竞争，地产企业面临巨大压力。 2009年市场关键词 2009年市场关键词 市场信心 是2009年市场能否回暖的关键因素。 供大于求 存量猛增给房价造成下行压力，竞争更加激烈。 保障住房 中央9000亿保障房投入将冲击商品房市场。 理性购房 市场经过调整后，消费者更加理性，市场更成 熟。 市场回暖 市场回暖预判来源于下半年经济恢复快速增长。 2009年西安房地产市场发展预测 2009年西安房地产市场发展预测 预计2009年第二季度，市场将跌入谷底，逐步开始回暖。 2009年西安房地产市场发展预测 2009年西安房地产市场发展预测 存量猛增导致市场竞争激烈，房地产企业的市场整合初现； 市场及消费者的活跃度降低，在售项目的营销活跃度增加