专题七房地产投资区位风险与投资领域分析.pptVIP

2020/3/2 天津师范大学 房地产经济学 1 专题七 房地产投资 区位、风险和投资领域的分析 房地产投资 投资风险 风险的种类 风险的规避 投资的区位选择 投资类型 投资特点 投资领域 工 业 地 产 投 资 商 业 地 产 投 资 旅 游 与 休 闲 地 产 投 资 写 字 楼 投 资 区 位 理 论 空 间 结 构 理 论 第一节 区位理论与房地产投资 ? 一、区位理论 ? 区位的基本内涵： ? 狭义：指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地 块的相互关系 ? 广义：指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的 一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系 ? 自然地理区位 ? 经济地理区位 ? 交通地理区位 ? 区位理论：研究地块地理和经济空间位置分布、相互关 系及其影响因素的学说。 ? 主要的区位理论 ? 二、城市地域空间利用结构理论 ? 同心圆理论：城市各功能用地以中心 区为核心，自内向外作环状扩展，共 形成五个同心圆用地结构。 1. 中心商业区 2. 过渡地带 3. 个人阶层住宅区 4. 中产阶层住宅区 5. 最高收入或通勤人士住宅区 同心圆土地利用模式 伯吉斯： 1925 ? 扇形理论：各类城市用地趋向 于沿主要交通线路和沿自然障 碍物最少的方向由市中心向市 郊呈扇形发展。 1. 中心商业区 2. 批发和轻工业区 3. 低收入住宅区 4. 中收入住宅区 5. 高收入住宅区 扇形土地利用模式 霍伊特： 1939 ? 多核心理论：城市土地利用过程中 并非只有一个商业中心，而会出现 多个中心。 1. 中心商业区 2. 批发与轻工业区 3. 低收入住宅区 4. 中收入住宅区 5. 高收入住宅区 6. 重工业区 7. 卫星商业区 8. 近郊住宅区 9. 近郊工业区 多中心土地利用模式 哈里斯、乌尔曼： 1954 ? 三、房地产区位对房地产投资的影响 ? 自然因素 ? 社会因素 ? 环境因素 ? 经济因素 ? 城市规划因素 第二节 房地产投资与风险分析 ? 一、房地产投资及类型 ? 房地产投资，是指房地产投资者为了获取预期的 投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营 领域及房地产金融资产上的经济行为。 ? 房地产投资有时也指投入到房地产开发经营、中 介服务、物业管理服务等经济活动中的资金。 房地产投资 房地产投资 直接投资 间接投资 房地产公司股票 房地产投资基金 住房抵押债券 房地产公司债券 房地产投资信托基金 各种房地产投资基金 直接拥有办公楼、 商场、厂房等 房地产开发 ? 投资类型： ? 根据投资方式： ? 直接的房地产实物投资 ? 开发投资 ? 置业投资 ? 间接的房地产投资 ：也就是房地产证券投资，房地产 投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息 或股利， 而不直接运用这些资本从事房地产的开发与经营，不 对房地产的经营活动作 任何决策。 ? 房地产投资信托（ REITs ）：从国际范围看，房地产投资信 托基金（ Real Estate Investment Trust, 简称 REITs ）是一 种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专 门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按 比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私 募所不同的是，国际意义上的 REITs 在性质上等同于基金， 少数属于私募，但绝大多数属于公募。 REITs 既可以封闭运 行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭 式基金。 ? 房地产抵押贷款证券化： MBS 是指由房地产抵押贷款 的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组 成抵押贷款组群，经过担保或其他信用加强手段， 以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般情况 下，发放机构将贷款资产出售给政府抵押机构或投 资银行，再由其进行包装重组，以证券的形式将债 权进一步出售给社会公众投资者。 ? 房地产辛迪加（ syndicate ）：是国外房地产开发商广泛采 用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式 组成的投资房地产的实体。其组织由经理合伙人与有限合伙 人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任； 有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限 责任。辛迪加可以汇聚开发商自己无法获得的所需权益或短 期资金，而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化， 减少了风险，资金资源有限或缺乏投资经验的开发商也可以 获得房地产投资的收益。 ? 根据投资对象： ? 1. 地产投资：农地开发；市地开发（增量土地开发； 存量土地开发） ? 2. 房产投资：商用房（含写字楼）；工业用房；住宅 投资（普通住宅、公寓、别墅等） ? 房地产投资的特点 ? 优点：特性 ? 避税的好处 ? 信誉高 ? 增值作用，抵抗通货膨胀的影响