第八章土地增值税法2幻灯片课件.pptVIP

第八章 土地增值税法 主要考点 土地增值税的征收范围 土地增值税的税率 土地增值税扣除项目 增值率 应纳土地增值税的计算 税收优惠 纳税期限和纳税地点 一、纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位、个体和个人。            不论法人与自然人、经济性质、内资与外资企业、部门。           二、征税范围 (一)一般规定（三个判定标准） 1.国有土地使用权 2.转让行为 3.必须取得收入 三、税率 超率累进税率 四、税额计算 转让新房 (一)收入总额 为转让房地产的全部价款和有关的经济利益 货币、实物、其他经济利益 (二)扣除金额  ①土地价款：地价款+相关费用  ②开发成本：房产开发成本+地开发成本  ③开发费用：借款利息能分摊、有证明：借款利息+ (①+②)×5%(内);借款利息不能分摊、无证明：(①+②)×10%(内) ④税金：房地产开发部门：营业税、城建税、教育费附加;非房地产开发部门：营业税、城建税、教育费附加、印花税  ⑤加计扣除项目：房地产开发：(①+②)×20% (三)房地产增值额=收入总额-扣除项目 (四)房地产增值率=增值额/扣除金额 (五)应纳税额=增值额×适用税率-扣除金额×速算扣除率 例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。  【答案】 (1)实现收入总额：1600万元        (2)扣除项目金额:①支付地价款：100万元；②支付开发成本：300万元    ③计提的三项费用：(100+300)×10%=40(万元)④扣除的税金：600×5%×(1+7%+3%)=88(万元) ⑤加计扣除费用：100+300)×20%=80(万元)⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元)        (3)确定增值额：1600-608=992(万元)        (4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15%        (5)计算应纳税额：992×50%-608×15%=404.8(万元) 五、税额计算 转让旧房 (一)收入总额 (二)扣除金额 1.地价款+相关费用              2.评估价=重置成本×成新度折扣率              3.转让环节的税金 六、税收优惠 1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%—免税，未分别核算的不享受优惠。              2.国家征用收回的房地产—免税              3.国家建设需要搬迁，自行转让的房地产—免税 4.个人因调动工作或改善居住条件转让自用住房，经税务机关审核批准：住满5年或5年以上的，免税；满3年未满5年，减半征收；未满三年；按规定计征 七、征收管理 房地产开发企业土地增值税清算 清算单位：审批的房地产开发项目为单位，普通住宅和非普通住宅分别计算增值额 清算条件 应进行清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权 要求清算：已竣工验收的开发项目，已转让部分占可售建筑面积的比例在85％以上，或者虽未达85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或者出售 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省税务机关规定的其他情况 非直接销售和自用房地产的收入确定 视同销售按下列方式和顺序确认收入 本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定 转为企业自用或用于出租等商业用途 若产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时也不列收入，也不扣除相应的成本费用 土地增值税的扣除项目 按土地增值税条例和实施细则的有关规定计算扣除 办理清算时不符合清算要求和不实的有关前期工程费、基础设施费、开发间接费等，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，计算扣除 建造的与清算项目配套的用房基础设施等 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用口扣除 建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可扣除 建成后有偿转让的，应计算收入，并扣除成本、费用 销售已装修的住房，装修费可计入房地产开发成本 属于多个项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理方法，计算清算项目的扣除金额 土地增