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第二章 资产评估的程序与基本方法 习题及答案 1．被评估机组为 5 年前购置，账面价值 20 万元人民币，评估时该 型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解 到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币， 专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8，被评估机组尚可使 用 8 年，预计每年超额运营成本为 1 万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元：30×80%=24 （万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77 （万元） 4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。 已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为 40 万元，45 万元，50 万元，53 万元和 55 万元；从第六年开始，企业进入稳 定期，预计每年的税前净收益保持在 55 万元。折现率与资本化率均为 作者：周明智 第 1 页 2020-7-13 10%，企业所得税税率为 40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解： 前 5 年企业税前净收益的现值为： 181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/ （1+10%）5=341.51 （万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98× （1-40%）=313.79 （万元） 5．有一待估宗地 A ，与待估宗地条件 似的宗地甲，有关对比资 料如下表所示： 宗 成 交 交 容 区 个 交易时间 地 交价 易时间 易情况 积率 域因素 别因素 地价值数 A 200 0 1. 0 0 108 0.10 1 甲 78 199 +1 1. -2 0 102 0 9.2 % 2 % 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查， 该市此 用地容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价 增加 5%。 要求： 作者：周明智 第 2 页 2020-7-13 （1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、 区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 解： （1）A 宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关 系数为 110 （2）交易情况修正系数为 或者 0.99 交易时间修正系数为 或者 1.06 区域因素修正系数为 或者 1.02 个别因素修正系数为 或者 1 容积率修正系数为 或者 0.95 （3）参照物修正后地价= （万