房地产可以使用融资租赁吗.pdfVIP

精品资料 房地产领域可以使用融资租赁吗 随着融资租赁被越来越多的产业认识， 特别是其所有权和使用权独特的分离方式， 对于商 品的销售有积极的促进因素， 因此房地产领域开始有很多人关注和使用这个手段。 但这个领 域是否可以使用融资租赁这个问题，目前还有争论。在现阶段可以肯定地说是可以操作的， 但 07 年《融资租赁法》出台以后是否能得到法律保护就很难说了。 按照租赁的规律，我们还是从法律、税收、监管、会计准则四个方面进行分析。 从法律上看房地产融资租赁交易的合法性 房地产租赁首先要看清租赁物件的所有权是否具有法律效力， 对于不属于自己产权的的 物件，是没有资格用来做融资租赁的。 融资租赁是两个合同三方当事人。 如果只有租赁合同， 而没有采购租赁物件的购买合同，融资租赁合同是不成立了。采购合同决定了产权的归属。 用在房地产上面的融资租赁有两个目的： 一是新房的信用销售， 二是已有房的回租， 可能还 有第三个目的就是财务处理，但在法律上是否能行的通就另行别论。 我国的土地归国家所有， 企业或个人只有使用权， 没有所有权， 因此土地的权证不能当 作租赁物件使用，只能转让使用权。 而使用权是无形资产，不在融资租赁法的保护下， 因此 地产的融资租赁就不讨论了。 除非租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内， 或许还可以 经营，否则不受法律保护的租赁模式没有太大的研究必要。如果《中华人民共和国物权法》 出台后，可以用使用权、用益权来解决地产租赁的问题。 房产因为具有可交易的产权，因此做租赁物件目前还没有什么法律限制。房产（厂房、 商用楼）本身不能直接产生有交换价值物品的产值，有些还是消费品（住宅） 。尽管有折旧 资源， 并属于固定资产， 但由于其本身价值的不确定性和大部分时间是在升值的特性。 许多 国家都不把融资租赁的政策给予房地产领域。中国也是这样。 融资租赁的优惠政策主要体现在加速折旧上， 目的是要给那些能创造价值， 本身技术更 新和贬值很快的产业， 不仅能增加税源， 还增加了就业。 而房产总的来说还是一种消费 （耗） 而不是创造性商品， 尤其是民用住宅， 本身也不存在折旧问题， 享受不到融资租赁政策的好 处。真正为了融资而做房屋融资租赁的企业相信不会太多。 以贷款为目的做租赁， 不如直接 做贷款更能省去许多不合理的费用负担。 已经出台的《融资租赁法草案》征求意见稿中，把融资租赁物件锁定在“动产”方面。 如果不做重大修改， 《融资租赁法》正式出台后，房地产这种不动产和无形资产的融资租赁 就不再受到法律保护。 《中华人民共和国合同法》 司法解释虽然还没有出台，但草案中已经明确规定：以不动 产为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内不在此限。 这个动向值得注意，至少说明目前法律的司法实践中是这样执行的。 房产融资租赁不适合经营的另外一个原因是房屋的价格不稳定， 风险非常大， 赶上升值 时，升值的好处不会给租赁公司，赶上暴跌的时候，房屋的价格可以瞬间跌到 50% 以下， 风险全部加载到租赁公司身上， 属于风险非可控的， 不受法律保护的租赁项目。 日本最大的 融资租赁公司——日本租赁公司就是因为经营房地产租赁而破产的。