房地产新31号文与房地产税收管理.pdfVIP

精品资料 房地产新 31 号文与房地产税收管理 通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新 31 号文时， 企业与税务机关， 以及税务机关内部都有理解上的不同， 造成操作上 的不同，从而影响法律法规的正常执行， 给纳税人税款缴纳或税务机 关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新 31 号文常见有分歧 的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究， 以便于更好的 理解执行（ 2009 ）31 号文。 常见的分歧问题 一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关 税金？ 国税发 [2006]31 号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问 题是这样表述的： 开发企业开发、 建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、 附着物、 配套设施等开发产品， 在其未完工前采取预售方式销售的， 其预售收 入先按预计计税毛利率分季 (或月 )计算出当期毛利额，扣除相关的期 间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额， 待开发产品结 算计税成本后再行调整。 整理成公式为： 未完工开发产品的所得额 =预售收入×预计计税毛利率－扣除相 关的期间费用、营业税金及附加 房地产企业应纳税所得额 =未完工开发产品的所得额 + 当期应纳 税所得额 国税发 [2009]31 号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问 题是这样表述的： 企业销售未完工开发产品取得的收入， 应先按预计计税毛利率分 季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完 可编辑修改 精品资料 工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利 额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入当 年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 整理成公式为： 未完工开发产品的所得额 =预售收入×预计计税毛利率 房地产企业应纳税所得额 =未完工开发产品的所得额 + 当期应纳 税所得额 通过简单对比新旧 31 号文和以上公式不难发现扣减扣除期间 费用和相关税金字面上的区别，旧 31 号文可以扣减期间费用和相关 税金，新 31 号文不可以扣减。所以不少会计、税务人员认为在计算 未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。 大家这样理解是否正确呢？我认为是不妥的： 首先允许扣除期间费用和相关税金符合有关法律规定， 新企业所 得税法第八条规定， 企业实际发生的与取得收入有关的、 合理的支出， 包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额 时扣除。本条并没有附加 “除国务院财政、税务主管部门另有规定外” 等字眼，也就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、 合理的支 出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可