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（产品管理）沈阳清韵百园 产品规划建议 清韵百园别墅产品规 划建议 2008-7-15 清韵百园产品规划建议 一、 沈阳市别墅市场走势…………………………..….. 1 、 政府政策对别墅市场发展趋势的影响…………………… 2 、 沈阳市别墅市场的现状…………………………………… 3 、 别 墅 市 场 发 展 趋 势 的 特 性………………………………………… 二、 竞品市场分析……………………………………….. 1 、 同 区 竞 争 产 品 的 上 市 量 及 去 化 量 情 况……………………… 2 、 区 域 内 产 品 的 销 售 价 格 势………………………………… 三、 清韵百园项目统计分析……………………………… 1 、 2008 年 5 月 24 日 —7 月 6 日 成 交 情 况…………………………… 2 、 2008 年 5 月 24 日 —7 月 6 日 来 电 客 户 分 析……………………… 3 、 2008 年 5 月 24 日 7 月 6 日 来 访 客 户 分 析……………………… 4 、2008 年 5 月 24 日7 月 6 日来访客户对产品面积需求情 况………… 5 、综述……………………………………………………..…… 四、 六区产品规划建议…………………………………….. 五、商业面积规划建议…………………………………….… 一、 沈阳市别墅市场走势 1 、 政府政策对别墅市场发展趋势的影响  2006 年国家出台对别墅市场影响的政策 “国六条”新政的出台，特别强调了继续停止别墅类房地产 开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。  2007 年温家宝对土地利用总规划的再次强调 第十届全国人民代表大会上国务院总理温家宝的政府工作报 告也强调，要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决 控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅 自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制 类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫 球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用 地…… 就目前的市场形式推断，由于国内土地资源相对缺乏，而居 住人口密度也较大。现在不可能、将来很长一段时间也不可 能出现北美地区那种以独立住宅为主要居住形式的情况。就 别墅产品而言，其稀缺性在未来市场将会更加明显。特别是 对高端物业的源头--土地资源的开发限制，首先，未来此类 产品的土地供应将会停止；其次，就目前已取得土地待规划 别墅的项目供应量也是有限，且新政的出台，各项目就自身 的情况还要进行调整，开发进度都会放缓。  2008年的别墅供应量，将受到国家政策的直接影响和左右。 就项目的规划预测，容积率在 0.3 左右的 “纯独栋”项目已 经是渴望而不可及了，对于沈阳这样一个大城市市场来看更 是少之又少。大多数低密度项目都会集中在 0.6-1.0 甚至更 高的容积率之间，多以联排也就是 “TOWNHOUSE”产品为主线； 就产品的设计预测，联排别墅虽然没有独立别墅那样有更加 舒适的空间和环境，但在住宅功能上已经和独立别墅相差无 几。在满足 “国家政策”的基础上，各开发商也会把精力集 中在产品的设计和创新上；就上市的时间预测， “国家政策” 若有松口，大批的放量也会集中在 08 年下半年。 2 、 沈阳市别墅市场的现状 沈阳别墅项目从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、 生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近 10 年的发展， 沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达 的地区存在着较大的差距。 别墅作为人类居住场所的最高表现形式，它代表的应该是最 高的生活品质。然而在沈阳的别墅市场上，大多数客户的购 买动机仍然是改善居住环境，以及炫耀自己的财富，而真正 追求高品质生活的客户却没有得到充分的满足。这一不足， 表现在：别墅周边环境差，社区的围墙内外可以说是天