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（成本管理）长沙诺亚山林 B 区地下室设计过程中的成 本控制 长沙诺亚山林 B 区地下室设计过程中的成本控制 (作者： /林忠航) 地下室设计是小区设计中的重点之一。 首先地下停车位的比例，关系到社区的环境和档次问题，它是规划局评审方案的重点； 其次地下室在项目开发成本中占有相当大的比重，地下室的面积大小和设计优劣造成的成本 差异经常是以千万来计算的； 再而设计师通常成本意识薄弱，对地下室的成本把控不到位。 因此开发中加强对地下室设计和成本把控是十分必要的。 以下以长沙诺亚山林B 区地下室设计的演变过程来阐述如何在设计中进行成本控制。 方案 1—4 个地下室车库 方案 1 中地下室面积共68920m2 。地下车位为1814 个，地上车位为 453 个，共 2267 个车位。 车位配比按 90 平方米以上的户型按每 100 平米 0.7 个车位计，90 平方米以下的户型按每 100 平米 0.5 个车位计。 此轮方案设计院仅从满足高端户型直接由地下室入户和地面停车位配置紧张的组团设置地 下室两个角度出发进行设计的。这样造成地下室分散为 4 块，形状不规则，地下室外墙多的 状况，增加了地下室造价。 地面停车位服务单元分析图 停车位配比变为 90 平方米以上的户型按一户一个车位，90 平方米以下的户型按一户 0.7 个 车位计，停车位总数比原来需增加 600 个车位左右。由于需要极大缩小地下室车库的面积和 小区停车位配比原则发生变化，需要对地面停车进行定量分析。在尽量创造“人车分流”的 环境下，对地面停车位分服务单元进行推敲。图中 “需397”表示这个服务单元共需配置 397 个车位，“停 335”表示这个服务单元目前地面停车位总共 335 个。在图中我们可以很明显的 看出各服务单元地面停车位的供需状况。 方案 2—3 个地下室车库 通过上图中的地面停车位服务单元的分析，结合高端户型直接由地下室车库入户的原则形成 了此轮方案。方案2 地下室车库面积共为 39221m2 ，地下室车库共1109 个车位，地面共 1718 个车位，合计 2827 个车位。 由于此轮方案地下室车库面积仍然超过人防面积 10000m2 左右，因此仍需缩小车库面积，便 有了如下的方案。 方案 3—南北两个地下室车库 方案 3 中地下室车库面积共32012m2 ，地下车库共858 个车位，地面共 2001 个车位，合计 2859 个车位。此轮方案由于规划方案的局部调整，总户数比原?来略有增加，因此总停车位有少 量的增加。另外方面，通过项目公司与当地规划局主管领导的沟通，小区西北角沿开元路的 五栋一梯六户的小户型的停车配比降为每户 0.5 个车位的标准。仅此调整，就比原?来每户 0.7 个车位的标准少配置车位 102 个。 方案 4—东西两个地下车库 方案 4 即为报建成果中的方案，地下室车库面积共 32012m2 ，刚好为人防面积和设备用房面 积之和。地下室车库共 2001 个车位，地面共 858 个车位。从方案 3 改为方案 4 有如下几个 因素： 1.从地面停车位服务单元分析中，可以看出小区东北两个组团地面停车位总数已经?满足要 求，真正缺车位的是东边中部和北部的两个组团； 2.由于东边中部组团比北部组团的地面标高要低2 米以上，为减少地下室车库土方开挖量， 中部组团设地下车库比较合适； 3.小区东面入口广场到中心山体区域是地势逐步抬升的过程，这个区域需要种植高大乔木和 设置坡地或台地，因此不适合设置地下室车库； 4.小区东面中心高端组团大部分都能实现直接从地下室入户； 5.与将来分东西两块分期开发的策略相匹配。 方案 4 的交通流线分析图 整个小区绝大部分区域实现 “人车分离”。小区中间组团没有地面停车，这样保证了其具有 良好的步行景观环境。仅有边缘极少路段是人车混行，也只有少量的人流和车流的交叉点。 方案 5 修规报建后的 3 个地下室方案 修规报建时，由于规划局等政府相关部门和专家强烈要求增加地下室面积，因此方案 5 比方 案4 增加了一块东北部的地下室，使地下停车位和地面停车位比例达到 6 ：4 ，同时通过沟通 B 区把架空层停车位也计入地下停车位。出于减少造价的目的，此东北部地下室（3#地下室） 设计成半地下室。同时 90 平米以下的户型??沟通停车配比由原来的 0.7 变为0.5 。 方案 5 的 3 个地下室平面布置方案如下： 1#地下室最初方案 人防面积 14944m2 ，地下室面积16117.3m2,停车位 457 辆，35.3m2/辆 1#地下室目前方