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债券 ·债券专题研究
正文目录
一、 房地产ABS——值得挖掘的富矿4
1.1 三类房地产ABS 提供多样化投资标的4
1.2 供应链ABS :短期限主流品种作为CP 重要补充5
1.3 物权类ABS :优质物业稀缺限制品种扩容,受疫情影响短期现金流存在弱化的压力6
1.4 购房尾款ABS :中久期地产ABS 的顶梁柱8
二、 政策导向:规范运作,鼓励创新8
三、 不同类型房地产ABS 信用分析关注什么? 11
3.1 供应链ABS :关注核心债务人主体信用及约束条款 11
3.2 CMBS/CMBN :既看重物业本身价值,又考虑主体信用 11
3.3 类REITs :重视资产信用,DSCR 与综合LTV 一般高于CMBS/CMBN 12
3.4 购房尾款、租金等ABS :等同于流动性较低的一般信用债 13
四、 痛点之一:存续期如何跟踪?13
4.1 有哪些可跟踪的信息源? 14
4.2 跟踪不同类型ABS 的关注点在哪里? 14
五、 痛点之二:流动性究竟如何?15
六、 房地产ABS 的投资建议15
七、 风险提示16
2 / 17
债券 ·债券专题研究
图表目录
图表1 房地产类ABS 分类4
图表2 近年来房地产类ABS 发行情况(单位:亿元)5
图表3 近年来房地产类ABS 发行场所分布(单位:亿元)5
图表4 20 年 1~5 月供应链ABS 优先级发行利率高于AAA 短融(红线范围)6
图表5 部分上市房企公告披露了疫情后的租金减免情况7
图表6 2019-2020 年 5 月物权类ABS 物业类型集中于商业和写字楼8
图表7 2019-2020 年 5 月物权类ABS 底层资产区域分布8
图表8 房地产类ABS 主要政策梳理9
图表9 供应链ABS 涉及的《付款确认书》关注要点 11
图表10 CMBS/CMBN 与类REITs 对比 13
图表11 2020 年 1~6 月,交易所债券和交易所ABS 成交情况(单位:亿元) 15
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债券 ·债券专题研究
一、 房地产ABS——值得挖掘的富矿
1.1 三类房地产ABS 提供多样化投资标的
房地产行业融资需求旺盛,并经常受到地产调控和监管政策影响,对融资渠道多样性的诉求较高。
作为盘活存量资产、优化财务杠杆的重要手段,资产证券化在房地产经营的各个环节融资中得到了
较为广泛的应用,使得房地产企业能够在开发贷、公司债、中票、短融、非标等融资方式受限的情
况下另辟蹊径,有效拓展了房企的融资渠道。
从产品信用分析角度,房地产类资产证券化产品大致可以分为主体依赖型和资产依赖型。其中类
REITs 产品更加关注标的物业资产,CMBS/CMBN 则既考虑主体增信又关注资产增信,其余大多数
产品对相关增信主体的依赖程度很高。特别的,供应链 ABS 由于其特殊的债务确认反向保理形式,
可以进一步归类为准主体依赖型。因此,本文将房地产类ABS 产品分为三大类予以分析,分别为供
应链ABS、类REITs 和CMBS/CMBN (下文中将类REITs/CMBS/CMBN 三类品种简称为“物权类
ABS”)、以及其他主体依赖型ABS (基础资产包括购房尾款、物业租金、物业管理费、保障房等)。
图表1 房地产类ABS 分类
准主体依赖型 供应链
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