营销报告 梦里水乡营销报告.pdfVIP

营销报告 梦里水乡营销报告 总目录 前言梦里水乡营销报告摘要 第一篇项目篇 第一章项目SWOT 分析及因素分 第二章项目定位 第三章素质营造建议 第二篇营销战略篇 第一章营销总体思路 第二章入市时机 第三章前期推广策略 第四章事件营销 第五章区域包装 第六章前期营销预算 第一篇 项目篇 第一章项目SWOT 分析及因素分 第二章项目定位 第三章素质营造建议 第一章土地SWOT 分析及因素分 一、 项目优势 1 、环境优势 ：位于南昌县新城规划中心区，澄碧湖风景区，周边环境优 美； 2 2 、规模优势 ：项目用地近13.5 万M 规模较大，便于以崭新的思路进行 规划、设计、形成一个完善的社区形象，易形成规模效应； 3 、规划优势 ：由东略建筑公司主笔，小区规划设计良好，生态环境优颇 佳； 4 、户型优势：首创南昌园内水景体系，融入Twonhouse 建筑风格，使小 区极具创新优势； 5 、导向优势：梦里水乡的建设旨在成为超前性导向性，科技含量高的高 尚住宅小区，因此，起点高，要求高，前景向好； 6 、竞争优势：作为一块尚未开发的处女地，可以进行高起点、高标准的 规划和建设，压制竞争对手； 7 、中心北移优势：梦里水乡地块位于新城区规划区核心地段，由于老城 区改造的困难，目前南昌县已全部北移，小区地块将成为南昌未来的枢 纽地带，前景光明。 梦里水乡的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质，我司建议在延续，挖掘 江南水乡文化价值的前提下，找出项目核心卖点，并以此为主线，把项目的各项 优势进行合理串接，形成一个科学、系统的推广体系 。 二、 项目劣势 1 、配套劣势 A 、项目属新城规划区，周边生活未成气候； B 、周边商业配套欠缺； C 、周边教育配套欠缺。 2 、地理劣势 A 、位置较偏，公共交通不方便； B 、周边除烟草局、居住区外无其它建筑； C 、随着南昌城市规划的新鲜出台，红谷滩战略地逐渐淡出，从而使 昌南板块的战略形成有了一定的时间性。 3 、自然劣势 A 、项目面临一大水景——澄碧湖，小区内做水，一旦处理不好，会 形成小山见大山的效果，弄巧成拙； B 、项目临湖地带因有一条交通要道澄湖西路隔断，使澄碧湖只能远 眺不能近瞧。 项目劣势化解： 1 、针对项目周边配套欠佳，建议在小区除了商业街外，还应在小 区内部如会所多设置生活设施； 2 、针对项目交通不便，建议设小区专车； 3 、为了充分发挥本项目邻近澄碧湖景的优势，建议在靠澄碧湖边的 户型上加建观景平台，并布置系列造型； 4 、针对澄湖西路的噪音影响，充分宣传本项目具有隔音效果的环 保材料，还可形成项目的一大有效卖点； 5 、针对项目亲水的特点，充分利用县政府全力整治澄碧湖的政策 环境，争取将小区排污渠纳入政府对澄碧湖治理整顿的范围之内。 三、项目风险点 1 、竞争风险： 随着深圳万科、上海绿地、大连万达等地产巨鳄的进驻，南昌楼盘将进 入激烈的品牌竞争时代。尤其是中国地产，第一品牌万科地产在京东片区开 发的万科四季花城，凭借其开盘时间早、规划、价格及品牌等优势，再加上 上海绿地、阳光丽景及洪都中启 460 亩阳光花园的面世，将本项目造成较大 的压力。虽然公司李润初先生曾成功开发过恒茂城市花园及其他楼盘，但组 合的鑫源地产毕竟首次进入地产界，在行业的品牌影响力方面略有欠缺； 2 、市场风险： 明年南昌大盘层出不穷，市场供应量将大幅提升，消费市场将成供大于 求的形势，市场竞争将更加激烈。 3 、金融风险： 据 2002 年 11 月 21 日《中国经营报》04 版·新闻·