房地产项目设计管理 .pptVIP

房地产项目设计管理 房地产企业管理与项目管理 房地产开发的设计管理 房地产开发的成本管理 房地产开发的施工管理 内容提要 * 职 能 取 费 研 究 成 果 知 识 专 题 防 范 技术研发 技术配合 功能缺陷 交叉出错 精装修 别墅设计 豪宅设计 报建/验收 设计进度 设计限额 图纸 指标 计算模型 基地环境 政策环境 市场环境 赢利模式 设计接口 计算书 感观缺陷 交楼索赔 技术管理 营销/策划 小户型 控 制 项目开发设计管理分析图 企业背景 技术服务 设计质量 施工管理 成本管理 项目规模 基地特色 设计难度 I Ⅳ Ⅱ Ⅲ * 评 价 项 目 投 营 销 顾 问 激 励 营销费用 销售速度 造价指标 交楼状况 合作方认同 企业形象 产品形象 利润总额 绩效管理 材料/设备 承包商 股权激励 薪酬激励 培训/考察 项 目 项目定位 营销策划 机电顾问 物管顾问 工程审计 监理 安车/安房 开发周期 安全生产 销售单价 单方利润 员工认同感 工 程 项目开发投入产出分析图 入 造价咨询 统比单价 设计院 现金流 融资能力 工 程 综 合 财 务 咨 询 设计咨询 * 设计管理技术——“五图一书” 外部合作关系分析图 内部管理需求分析图 成本内控责任分析图 设计缺陷评审控制图 设计研发管理分析图 设计发包操作建议书 * 外部管理合作关系图 开发商 概念设计 地质勘察 设计监理 建筑设计 施工图审查 专项设计 总图、建筑 结构 水、电、暖通 消防 人防 土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理 装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明 公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等 综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等） 表示合同关系 表示协作关系 表示协调关系 * 制度/流程 内部管理需求分析图 内容 管理组织 管理模板 管理评价 机构设置 经济类 设置机构：综合素质/专业配套 不设机构：技术顾问/咨询机构 招标文件/设计任务书 作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化 合同：设计/勘察/检测/加固/咨询 提高配合效率/降低管理成本 提高工作质量/减少设计变更 技术类 成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格 控制缺陷：功能/感观/维护 技术管理 技术配合 工程类：报建/招标/施工/验收 综合类：营销/招商/物业管理 技术总结：踩盘/成本/交楼 * 成本内控责任分析图 内 容 项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准 关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求 技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/ 结构选型与布置/消防与人防/设备节地与节能 施工图 设计 成本 管理 统一评价:单方造价控制水平 最终 成本 目标 成本 材料/设备:设备品牌与技术参数确定/材料品牌与技术参数确定 方案 设计 设计 管理 方案设计阶段:编制成本规划 施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价 差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量 * 设计缺陷评审控制图 内容 功能缺陷 感观缺陷 交楼索赔 公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系 私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间 部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道 建筑立面：风格与色彩/装修与功能 地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染 园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调 交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼 装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋 入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼 * 设计研发管理分析图 内容 营销 施工 质量控制 方便施工保证效果 方便施工减少索赔 地价与楼价 作品与商品 基地无优势：在“送”字上下功夫 基地有优势：在整合上下功夫 有名有利 有名无利 建筑装修 交楼前与交楼后差异 价格与效果/复杂与简单 责任界定 国产与进口/名牌与普通 加工损耗与表面处理 建筑材料 成本 设计原因还是施工原因？ 材料原因还是施工原因？ * 设计发包管理建议书 内容 发包策略 合同要件 取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色 资源整合:指标与议标的利弊 风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮 奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩 合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导 成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算 管控手段:周