关于《房产测量规范》 几个重大技术问题的探讨及解决方法.pdfVIP

关于《房产测量规范》（GB/T.17986-2000 ） 几个重大技术问题的探讨及解决方法 （李和气张宣生） 目录 综 述 1、关于房屋“栋”（幢）的划分问题 2 、关于房屋层高2.20 米以下要不要计算建筑面积问题 3、关于 房屋外墙的一半面积分摊问题 4 、关于“阳台”面积计算的确定问题 5、关于房屋“异型外墙”如何认定计算面积问题 6、关于房屋“异型坡屋面”且层高大于2.20 米如何计算面积问题 7、关于“商品房销售合同”中的 “3% ”面积误差与《规范》中的面积三级精度之间的关系 问题 8、关于为多栋房屋服务的非独立管理用房参不参加分摊该所在栋的共有建筑面积分摊问题 9、关于纯住宅楼按单元分摊问题 10、关于“商网”用房中铺位房的分摊问题 11、“共有”；“共用”；“公有”；“公用”面积到底如何理解问题 综 述 自GB/T.17986-2000 《房产测量规范》发布以来，对统一全国的房产测量起了巨大的作用。 测量规范化，标准化，科学化已经在全国遍地开花结果，深得广大房产测绘工作者的喜爱 欢迎，这一点是毫无疑义的。随着我国经济的发展，近几年的房屋建筑建造的艺术形式和结 构形式都发生了质的变化，因此，在房产测量的规定上需要有相宜的修改和适时的修订，以 便使我们的测量更规范，更合理，更能保护权利者的利益。为此，笔者把在实际工作中遇到 的一些有关房产测量的重大技术问题及解决方法提出来和全国的同行们一起探讨。其目的是 为了今后《房产测量规范》的修订和补充提供依据。现就以下十多个技术问题提出，在网上 发表，不知赞同否，望同行们在网上和我们切磋。 1、关于房屋“栋”（幢）的划分问题 《房产测量规范》（以下简称《规范》）中涉及房屋“幢”的问题主要在5.4.3.款，5.4.2.款， 非常简单。当然，这个定义沿用了过去的老规范（CH5001 ）的定义，在当时的情况下，这 个定义是正确而明了的，但未引起广大房测工作者的注意。现在，“栋”的划分方法必须完 整，他涉及房屋面积分摊问题，关系重大，绝对不能等闲视之。理由如下 ： 1）确实是独立的，同一结构的，由不同层数组成的房屋完全可以划分为一栋，这毫无疑义。 2 ）“独立分栋”应该这样判断： a) 由于历史原因，新老规范未发布之前的，已经经过有关部门认定的，不论该房屋是何种结 构型式，已经确定为一栋的，我们把他确定为一“栋”。 b) 从新规范发布之后，“栋”（幢）的划分原则应该是 规划设计图纸中的基础与结构是一个整体的； 同期规划，同期建成的； 是否同一设计单位的同一整套设计图纸的； 如果是裙塔楼相连则看其主副楼是否为独立的共有共 用设备的； 改建，扩建后的建筑物是否重新参加原建筑物的分摊，如果不参加原建筑物分摊的； 一家一家建起的私房的山墙是共墙且连成一体的，可看成为一栋；但无共有共用面积的分 摊。（只确定共墙面积的分摊）如果不共墙则单独分栋。 新建成的超大型房屋，有若干层地下层组成的大型房屋的分栋，一定要仔细分析是否满足 上面的前四个条件，具体分析分栋的条件，再具体分栋。例如，正负零以上有多栋独立房屋， 正负零以下是为地上多栋房屋服务的地下室，则地上的房屋就应该分为多栋。 3 ）“栋”（幢）的定义： 经规化设计部门批准的，基础与结构是一个整体的，具有同一共有设备的，独立的，不 同结构及不同层数组成的房屋。 2 、关于房屋层高在2.20 米以下要不要计算建筑面积问题。 1 ）问题的提起： 笔者在实际的，大量的房产测绘工作中，广泛地接触有关建筑、设计、开发、房产等 工作者，其中不乏专家、学者、教授、工程师和实际从事工程预决算的技术人员，他们对 2.20 米以下层高不计算建筑面积只知其然而不知其所以然，且不少人员认为，这是不合理的， 需要重新界定。 2 ）“理由”： a) 截自目前为止，我们所遵照和执行的规定.标准中 2.20 米以下层高不计算建筑面积的依据 均出自经基设字（82 ）58 号文件中的有关规定并按照其中某些条款照搬的，未见其理论依 据和来源出处。 b) 经基设字（82 ）58 号文件中也有不按层高计算建筑面积的，例如图书馆的书架.专门用 来停车用的车库，单层房屋不论高低以一层计，管道井等按层计等 等，也未见其出处和理 论依据，为什麽我们却偏偏采用了这麽一条规定，一直沿用了 20 多年。 c) 新颁布的《住宅设计规范》、《工程预决算定额》等相依的规定中也未见其踪影。 d) 我国现实情况下建成的建筑物，如果单从居住条件和使用条件考滤，当然房屋的内空间 高度在 3 米左右是比较适宜的，他无疑在