亿丰百货商场招商专题计划专题方案.doc

亿丰国际百货商场 招商策划方案 确定人： 目 录 第一部分 项目商圈分析－－－－－－－－－－－－－－（6） 商圈理论 亿丰国际关键零售商圈 亿丰国际国业百货商场概况 SWOT 分析 项目发展定位 项目发展节点 第二部分 项目商业市场定位－－－－－－－－－－（33） 项目形象定位 项目功效定位 目标用户定位 租金定位 第三部分 项目招商计划－－－－－－－－－－－－－（40） 招商业态组合 品牌引进计划 招商合作方法、条件估计和提议 招商策略 招商工作计划进度 六、招商具体工作内容 七、招商宣传方法 八、招商人员配置计划 九、招商人员岗位职责 十、招商和项目销售之配合 第四部分 项目商业开发－－－－－－－－－－－－－（50） 项目开发理念 项目计划设计 商业推广计划 第五部分 项目宏观经济环境分析－－－－－－－－－（57） 一、亿丰国际宏观环境概述 二、深圳市中部物流组团分区计划 三、亿丰国际经济发展特点 　　　　结语－－－－－－－－－－－－－－－－－－ (71) 附件一：招商协议 附件二：商户意向记录表 附件三：招商协议审批表范本 附件四：商户租赁意向书 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　拟订人： 前　 言 　　多年来，伴随中国各地域商业地产规模化发展，大量商业地产项目源源不停推向市场，商业市场传统经营格局被不停更新，商业经营竞争格局在不停升级。怎样充足利用好商用物业资源，发明新、可连续发展商业经营运作模式，使发展商、投资者、经营者三方互利共赢，是目前大多数商用物业开发商在开发和运作项目时需要认真思索和面正确一个现实课题。 　　在商业地产开发过程中，众多地产发展商本身缺乏或不含有专业化商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业销售就成为发展商头等大事。因为项目往往缺乏系统、科学、可行商业经营计划，随意产权分割造成项目在招商、经营上碰到阻滞，造成商场无法为续想象比比皆是。 　　实际上，商业地产属于高风险、搞技术地产开发种类，包含商业定位、经营、推广等充满挑战商业领域，伴随商业地产推广技术提升和商业经营风险不停增大，那种只管销售，不管经营急于求成想法全部是不切实际，最终止果将逃离不了被市场无情吞噬和抛弃命运。 　　商业地产项目作为商业和房地产结合，发展商、投资者、经营者及终端消费者全部是商业经营参与者。而从销售推广模式上看，也从最初买方和卖方简单销售关系，发展成为经营和销售兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、多种矛盾综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间多赢。 　　“没有金刚钻，不揽瓷器活”，发展商只有充足认识商业地产开发高价值和高风险，建立综合商业地产开发和营销体系，从商业地产前期定位策划入手，从商业业态和资源整合做起，并对商业经营真正负起责任来，才能寻求到商铺开发“点金石”。 　　金冠福品牌企业管理企业凭借多年来成功商业经营管理经验，来介入亿丰国际国业百 货商场商业计划、经营、管理，将以“全部权、经营权、管理权”三权分立管理模式为亿丰国际国业百货商场提供商业全程管理服务，并将完善服务渗透到国业百货商场经营活动各个层面，包含前期定位、计划、招商、策划、后期营运管理等多个步骤。 没有调查就没有讲话权。为了尽可能全方面完整了解和掌握亿丰国际商业市场情况，方便正确制订和实施亿丰国际国业百货商场项目标商业经营发展计划，金冠福品牌企业管理企业精心准备并严格安排了亿丰国际国业百货商场项目标市场调查工作，采取市场走访、访问、资料查阅、电话咨询、丈量、计算等多个调查形式，对区域市场市场背景环境、商圈分布、项目情况、商业竞争对手情况、广告媒介等进行专案调查。调查工作覆盖紧靠亿丰国际龙华、松岗、沙井等商圈，采集并整理大量有效数据。在整个调查过程中，我们努力争取将区域市场商业资源、运行商和消费者习惯摸清摸透；努力争取将项目所处商圈区位、行政计划、周围关系、商业结构、招商格局、项现在期推广情况、招商主标摸清摸透；努力争取将项目标竞争对手，包含同业态同业种竞争对手现实状况、营销及推广策略摸清摸透；努力争取将可能影响项目招商推广内外部原因摸清摸透；努力争取将亿丰国际片区经营者、消费者心理及行为模式摸清摸透；努力争取将亿丰国际片区媒介资源可利用程度和消费者对广告推广心理、喜好、习惯摸清摸透;从而为项目标商业定位计划、招商、市场推广、后续经营管理等工作提供正确依据。 经过市场调研，我们对亿丰国际国业百货商场项目有了更为直接和深入了解。在市场调查基础上，我们充足结合区域市场和项目本身特点，有针对性提出了亿丰国际国业百货商场招商企划。