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商业地产和住宅地产的 18 个不同点： 只有 5%相似度 有人说，商业地产和住宅地产的相似度只有 5% ！ 1. 土地使用年限不同：商业用地使用权只有四十年；住宅用地使用权七十年。 2. 用途不同：商业地产满足的是经商需求，住宅地产满足的是居住需求。 3. 客户不同：商业地产客户是商户（品牌商），住宅地产客户是普通购房者。 4. 市场规模不同：商业地产需求客户少，投资门槛高；住宅地产需求客户众多，几乎人人 都有买房需求，受政策影响大。 5. 开发流程不同：商业地产开发流程长而复杂，包括建设、招商（销售）、运营管理多个 环节，核心是运营；住宅地产只有建造、销售两个环节，核心是建造。 6. 开发要求不同：商业地产要宜商，要聚集，要热闹，要综合利用，要高密度；住宅地产 要宜居，要通风，要安静，要采光好，要私密性，低密度更可加分。 7. 开发难度不同：商业地产体量大，对造型要求高，结构难度大，施工复杂，基本都是独 立设计，可复制性小；住宅地产标准化较高， 可复制性极强， 从产品定位到户型设计到营销 方案，基本都可以标准化地批量生产和复制粘贴。 8. 客户关系不同：商业地产是租赁关系（散卖的没几个好下场的），住宅地产是买卖关系。 9. 升值诱因不同：商业地产升值靠运营管理；住宅地产升值靠自身土地资源禀赋。 10. 回报模式不同：商业地产除了卖商铺之外，还可以出租，还可以自己持有经营；住宅模 式只有一种方式：卖卖卖。 11. 回收周期不同：商业地产资金沉淀大，回报周期长；住宅地产利润相对低，但回收周期 快。 12. 开发逻辑不同：商业地产看的是稳定长期的收益，住宅地产更关注存货（资金）的高周 转。 13. 产品属性不同：商业地产本质上是长期收益的金融工具，住宅地产本质上是商品。 14. 投资风险不同： 住宅项目只要价格合适， 没有卖不掉的； 商业项目从前期调研定位到后 期招商运营管理，其中一环出了问题，即使租金降到底，售价降到底，也很难拯救。 15. 竞争方式不同： 商业项目具有排他性， 如果旁边已有个万达广场了， 除非做个完全不一 样定位的项目， 不然很难办； 住宅地产则倡导共建共享共融， 多家开发商同时在一个区域开 发项目，可迅速炒热一个片区，大家共享片区升值利益。 16. 营销重点不同：住宅项目营销重点在于描绘现实利益，比如，景观房诉求住的舒服，学 区房诉求教育， 豪宅诉求身份的体现； 商业项目营销重点在于描绘未来美好预期， 要告诉消 费者项目未来有多火，生意有多好，租金有多高。 17. 对待同行的态度不同：住宅项目和商业项目的大考，一个叫开盘，一个叫开业。住宅项 目开盘的时候， 会像防贼一样防同行来踩盘、 截客；商业项目开业的时候， 大都会约上一帮 同行来观摩，根本不担心被踩盘、偷师。 18. 开发商属性不同： 商业项目至少在前期阶段是围绕招商进行的， 不需要直接面对终端消 费者，品牌商才是客户，所以可以把商业开发商看成是 B2B 类型的平台公司；住宅项目的 终极目的是把房子卖掉，需要直接面向消费者，所以住宅开发商是 B2C 类型的公司。