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关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式 王利明 中国人民大学法学院 教授　博士生导师 　　关键词 : 不动产物权变动模式/登记要件/登记对抗 　　内容提要 : 本文结合我国物权法草案,探讨了有关不动产物权变 动的两种模式,即登记要件主义和登记对抗主义。作者比较了两种模 式的区别以及特点,认为我国物权法草案采纳了以登记要件为原则,登 记对抗为例外的模式,这是符合中国国情的。作者探讨了登记对抗模 式中的第三人的范围,以及区分登记的效力与合同的效力的必要性,并 对登记对抗的适用提出了自己的看法。 　　从当今世界主要国家民事立法来看,物权变动模式大体上分为两 种,即意思主义和形式主义模式,所谓意思主义就是指依据当事人的 意思表示(如当事人达成合意)即可发生物权变动的效力,除此之外不 再需要其他的要件。法国、日本采取此种模式。形式主义则是指物权 变动除了当事人的意思表示之外,还必须具备一定的形式。形式主义 的物权变动模式又可分为物权形式主义的变动模式和债权形式主义 的变动模式。①前者是指物权变动需要一个单独的物权行为,才能导 致物权的变动。德国采取了此种模式。②后者是指物权因法律行为发 生变动时,当事人间除了债权合意外,还必须履行登记或交付的法定 方式。③奥地利民法采取此种方式。毫无疑问,各国物权变动的立法 模式都是其本国长期历史传统、社会生活实践与法学理论研究相互融 合的产物,自有其合理之处。在我国物权法的起草过程中,起草者对各 国物权变动模式的利弊进行了认真深入地研究,充分吸取了各国经验, 并且立足于我国现实,注重总结过去司法实践的经验,对物权变动模 式作了较为先进的规定,即没有采纳德国法中的物权行为理论,而是 采取了形式主义与意思主义相结合的模式。这一点是值得肯定的。本 文主要结合日前公布的物权法草案,研究我国未来物权法中应当确立 的不动产物权变动模式及其理由。 　　不动产物权变动模式是指不动产物权产生、变更、消灭的法定方 式。由于不动产物权的外在公示方法是登记,所以就不动产的物权变 动而言又主要可以分为两种模式,即登记要件说和登记对抗说。登记 要件说认为登记是不动产物权变动的生效要件,未经登记,不动产物 权不发生变动。○4德国、瑞士以及我国台湾地区民法采取了此种方 式。登记对抗说认为未经登记物权的变动在法律上也可有效成立,但 只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。法国、日本民法采纳 了此种观点。这两种不动产物权变动模式的主要区别在于以下几点: 　　第一,登记是否为物权变动的生效要件。根据登记要件主义,只有 依法办理登记,物权才能够有效地设立并发生变动,所以对于以法律 行为发生的物权变动采取了 “合同+登记”的模式。按照登记对抗主 义,即使没有办理登记,当事人之间仍然可以发生物权的变动,如果当 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 事人之间订立合同移转不动产,在合同生效之后,买受人取得物权,只 不过不能对抗第三人。 　　第二,登记是否为强制性的要件。在登记要件主义模式下,登记是 一种强制性的规范,实际上属于物权法定的一部分内容。如果没有办 理登记,将无法产生物权变动的效果。这样就强制要求当事人登记才 能够发生物权设立、变更和消灭的后果。在登记对抗主义模式下,当 事人没有办理登记,也可以产生物权,是否登记可以由当事人自愿选 择。登记并不是一种强制性的要求,但是一种倡导性的要求。 　　第三,关于物权请求权的行使。由于根据登记要件主义没有办理 登记不能产生物权,所以在不动产的转让中,受让人在没有办理登记 的情况下,并不享有物权,即使已经交付不动产,但没有办理登记手续, 也应当认为当事人享有一种合法的占有权,但不享有所有权。因而如 果第三人侵害其占有,则其可以基于占有之诉请求保护,但不能基于 物权的请求权来保护其权益。但根据登记对抗主义,由于未办理登记, 受让人也已经取得物权,在其权利受到侵害的情况下,也可以行使物 权请求权。 　　第四,关于物权、债权概念的区分标准。根据登记要件主义,只有 在登记之后,才取得对抗第三人的不动产物权。就不动产的移转变动 来说,物权债权的区分标准在很大程度上取决于是否完成了法定的公 示方法。但是就登记对抗主义而言,登记并不是取得物权的要件,只不 过会影响到物权的效力。所以,登记并不是区分物权和债权的标准。 这样一来,就会导致物权和债权的标准不明晰。例如,法国法正是因为 采取登记对抗主义,使得他物权